Reformas de comunidades: Precios y Presupuestos

Actuaciones y obras en las reformas de comunidades

Evaluación sobre la cimentación y la estructura

Son dos aspectos esenciales de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), ya que son la base para que el edificio cumpla las condiciones para ser habitable de forma segura. De hecho, la estabilidad de la construcción depende de sus condiciones estructurales, de modo que asegurarse de su buen estado es imprescindible. Una inspección de la estructura puede costar unos 300 € - 500 €.

Impermeabilización de la fachada y la azotea

Las filtraciones de agua y de temperaturas exteriores son las principales causas por las que se necesita que se impermeabilice una fachada o una azotea. Las humedades y el consumo excesivo de energía pueden suponer un gasto a la larga si no se realiza esta reforma. Impermeabilizar una fachada puede costar 25 €/m², unos 2.000 € - 3.000 € de media.

Reformas en la instalación eléctrica

Poco voltaje o instalaciones obsoletas, así como deficiencias en el cableado, entre otros aspectos, pueden repercutir en que haya riesgo de accidente, incendio, cortocircuitos, descargas o sobrecargas. Por ello, debe ser reformado en la comunidad. 

El coste de la renovación de las instalaciones puede moverse en un abanico de entre 1.500 € - 4.000 €, dependiendo del estado en el que se encuentren.

Reformas para la mejora del acceso a la comunidad

Todos los vecinos y visitantes deben poder acceder a las instalaciones de la comunidad fácilmente, sobre todo si se trata de personas de movilidad reducida. Para ello se pueden eliminar las escaleras, instalar salvaescaleras o ascensores o cualquier medio para facilitar el acceso. Reformar el acceso al edificio puede costar unos 7.000 €, mientras que una rampa para salvar un escalón costaría unos 500 €.

Reparación de bajantes

La bajante es la tubería que evacua el agua de los desagües de un edificio. Esta debe estar libre, sin obstrucciones y en condiciones idóneas para evitar escapes de agua o inundaciones en alguna de las viviendas de la comunidad. 

Cambiar la bajante general de un edificio puede costar unos 2.500 €, aunque el coste dependerá en buena medida de las dimensiones del edificio y las dificultades para llegar a ella.

Rehabilitación de la fachada

Los problemas más habituales son humedades, cornisas desprendidas o revestimientos en mal estado. Las obras pueden ir desde un saneamiento o nuevo revestimiento a una actuación de más envergadura mediante sistemas de aislamiento térmico por el exterior o fachadas ventiladas, por ejemplo. 

El precio medio de rehabilitar la fachada de un edificio comunitario es de unos 10.000 €, aunque dependerá del trabajo realizado, ya que en algunos casos puede doblar ese presupuesto.

Actualizar el ascensor

Se pueden introducir mejoras para que sea un espacio más seguro y con menor riesgo de contagios. Es posible instalar botones sin contacto o sistemas de funcionamiento mediante voz. También se puede ajustar el límite máximo de carga para que admita un menor número de personas o para atender solo a la primera llamada que se haga, garantizando una menor ocupación y un mayor distanciamiento. 

Instalar botones sin contacto cuesta a partir de 500 €. Mientras, reprogramar el ascensor tiene un precio que oscila entre 100 € y 300 €, dependiendo del aparato.

Automatizar la puerta del portal

Consiste en la instalación de brazos motorizados que faciliten la apertura de la puerta. Por lo general, para automatizar la puerta de entrada no es necesario cambiarla, basta con elegir un motor con suficiente fuerza para moverla. Se trata de una medida con un doble beneficio: por un lado, mejora la accesibilidad al inmueble; por otro, al funcionar mediante llave electrónica o mando, se reduce el contacto y, por tanto, el riesgo de contagio.

Una puerta nueva en acero y con automatismo costará alrededor de 2.000 € - 2.500 €. Si solo es necesario instalar el automatismo, costaría a partir de 500 €, aunque dependerá del tipo de puerta y de motor. 

Instalar interruptores contactless y pulsador de salida con proximidad

Instalar un pulsador de salida con proximidad o interruptores sin contacto permiten aumentar la higiene y la seguridad, ya que no hace falta apoyar en ellos el dedo para que accionen, basta con aproximarlo. También lo son los detectores de presencia en el caso de la luz de zonas comunes y portales, y con ellos, además, se conseguirá un importante ahorro energético, ya que solo se encenderá la iluminación cuando se detecte presencia.

Su precio parte de unos 20 € por unidad sin instalación en el caso de un interruptor sin contacto y de alrededor de los 50 € por unidad en el de los pulsadores por proximidad.

Consejos para hacer reformas de comunidades en base a la Inspección Técnica del Edificio (ITE)

• ¿Qué es la ITE?

  La Inspección Técnica del Edificio (ITE), es una inspección visual del edificio realizada por un técnico cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero). Este determina si el inmueble es seguro para sus residentes. Cuando el técnico hace la inspección, emite un certificado que es entregado al organismo oficial de la comunidad autónoma perteneciente que, a su vez, se encargará de emitir un certificado de aptitud. 

  En la ITE, se revisan todos los aspectos de seguridad, habitabilidad y funcionalidad, y se hace evaluación energética del edificio en el que se analiza la demanda energética y las emisiones de CO².

• Por qué hay que pasar o hacer la ITE

  Para cualquier edificio comunitario de más de 45 años es necesario un examen que evalúe posibles reformas. A su vez, un banco puede denegar una hipoteca si no existe dicho certificado de aptitud o no haya pasado la ITE.

  Aunque la ITE ya existía anteriormente, sí es obligatoria hacerla desde el 7 julio de 2012 en todo el territorio nacional según el Real Decreto-Ley 8/2011, y en el que todos los inmuebles de más de 45 años se ven afectados por dicha obligatoriedad. Cada 10 años se debe hacer dicha inspección. Además, cada comunidad autónoma dispone también su propia legislación adicional al ITE que todo edificio también debe cumplir.

  Cuando un edificio no ha pasado la ITE, los vecinos deberán ponerse en contacto con un arquitecto para gestionar las reformas de la comunidad que se requieran. Aunque no existen multas por no pasar la ITE, si ocurriera algo grave por no rehabilitarse el edificio la comunidad de vecinos si debe afrontar una sanción elevada.

• ¿Cuánto cuesta hacer la ITE?

  Hacer la Inspección Técnica del Edificio (ITE) suele costar unos 350 € - 400 € en el caso de un edificio comunitario mediano. En el caso de edificios más grandes o con una mayor dificultad técnica, la ITE puede costar 900 € - 1.000 €.

Pautas para organizar una reforma de una comunidad

1. Ver y revisar el resultado de la Inspección Técnica de Edificios

   Es un técnico cualificado quien examina el estado del inmueble para determinar si está en buenas condiciones. En caso de informe favorable será él quien tramite la documentación para que así conste en los organismos pertinentes.

   En caso de que la ITE detecte deficiencias, la actuación dependerá de su gravedad. Si se trata de acometer mejoras que no afecten a la estructura (problemas de humedad o elementos sueltos en la fachada, por ejemplo), las obras se pueden acometer sin proyecto técnico y, una vez finalizadas, será necesario redactar y presentar un certificado de idoneidad. 

   En cambio, si las obras afectan a la estructura o es un edificio catalogado sí será necesaria la redacción de un proyecto técnico para solicitar la licencia de obras correspondiente antes de iniciar los trabajos de subsanación.

2. Ponerse en contacto con el administrador de fincas, si hubiera

   El administrador juega un papel esencial en todo lo relacionado con la gestión de los servicios del inmueble. En el momento en el que el edificio deba someterse a la ITE, debe informar a los propietarios de la necesidad de buscar un profesional cualificado para que se encargue de la inspección. 

   Una vez aprobado el trámite, deberá solicitar varios presupuestos y presentarlos a la comunidad para que elija el más adecuado. Si la ITE fuera negativa, tendría que ponerse en contacto con empresas o profesionales para la subsanación de los defectos y, de nuevo, elegir varios presupuestos para su aprobación por parte de la junta de propietarios. 

   Además de ello, una vez finalizada la inspección, debe asegurarse de la tramitación del certificado de idoneidad si la inspección es favorable o tras los trabajos de mejora si es negativa. 

3. Hacer una junta de vecinos para informar de las obras y presupuestos

   Aunque el administrador presente varios presupuestos, es la junta de propietarios la que debe decidir por mayoría la empresa o el profesional que se vaya a encargar de la ITE y de las reformas necesarias en caso de que esta sea negativa. Conviene eso sí, que la junta disponga de la información más completa de todos los aspectos.

   Tanto el coste de la ITE como los gastos derivados de esta, en el caso de que el informe sea desfavorable, deben correr a cargo de los presupuestos de la comunidad. Si fuera necesaria una derrama para la reforma parcial de la comunidad, cada vecino aportará en el mismo porcentaje en que lo hace con las cuotas de la comunidad, normalmente según la superficie de la vivienda. La derrama debe también aprobarse en junta de propietarios. 

4. Contratar al profesional cuyo presupuesto haya sido aprobado

   En caso de ITE desfavorable, de las obras de reforma puede encargarse el mismo profesional que ha realizado la inspección, aunque no necesariamente. De ser así será él quien se encargue de contratar a los profesionales de construcción u otros, tramitar permisos y licencias y dirigir toda la reforma u obra hasta su finalización.

5. Si hay cambios, notificarlo por escrito

   Si hubiera cambios durante la obra o reforma parcial de la comunidad, estos se deben notificar a los propietarios. No solo eso, también se deben hace constar en las Actas de la Comunidad de Vecinos.

Reformas en comunidades y Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Puntos a tener en cuenta en las reformas de comunidades

• Posibles subvenciones

  De manera periódica, la Administración del Estado pone en marcha el Plan Estatal de Vivienda. Este plan está destinado a mejorar la conservación de los edificios, su eficiencia, sostenibilidad y accesibilidad, por lo que se conceden ayudas a la rehabilitación.

  El importe de las ayudas varía de un plan a otro. En concreto en el plan 2018-2021, es de hasta 8.000 € por vivienda en edificios en el caso de reformas para la mejora de la eficiencia energética o accesibilidad y un máximo del 40% del coste del proyecto en el caso de renovación de fachadas o arreglo de zonas comunes. 

  Los requisitos son que se trate de edificios construidos antes de 1996, que se presente un informe técnico que acredite la necesidad de una reforma parcial de la comunidad y un proyecto de las actuaciones que se deben realizar. También se exige el acuerdo de la junta de propietarios.

• Programas de ayudas adicionales

  Además del Plan de Estatal de Vivienda, cabe la posibilidad de acogerse a otro tipo de ayudas. Algunas comunidades autónomas ofrecen planes renove para la sustitución de viejas calderas de carbón o gasoil por otras más eficientes. También se conceden ayudas para la instalación de ascensor en aquellos edificios que carecen de él.

  Otra posibilidad es solicitar préstamos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la realización de obras destinadas a la mejora de edificios residenciales y zonas comunes, es decir a trabajos de reparación, rehabilitación o mejora de le eficiencia energética. Esta línea de crédito es compatible con las ayudas recibidas de la Administración Central o autonómicas. El importe máximo que se puede solicitar son 12,5 millones de €. 

• IVA aplicado y deducible

  Las comunidades de propietarios están sujetas al pago del IVA. Sin embargo, no todas las facturas deben ser gravadas con el 21%, en algunos casos es posible aplicar el 10%. Ese tipo impositivo rebajado se aplica en obras de conservación y reparación, siempre y cuando los materiales supongan menos del 40% de la base imponible del presupuesto.

• Mejor accesibilidad para vecinos

  La normativa promueve la accesibilidad a los edificios y obliga a tomar medidas al respecto cuando en ellos residan personas mayores o con alguna discapacidad y así lo soliciten. Entre esas medidas se incluyen la instalación de rampas de acceso y de ascensores, cuando no los haya. 

  El coste lo deben asumir todos los vecinos hasta un máximo del equivalente a un año de la cuota de la comunidad. En cualquier caso, tanto estas medidas como otras como las puertas de apertura automática benefician a todos los residentes. 

• Revalorización general del edificio

  Un edificio en perfecto estado de conservación tiene mucho más valor en el mercado inmobiliario, como también lo tendrán las viviendas que haya en él. Por esta razón, un buen mantenimiento o la acometida de reformas para que cumpla con la normativa o para mejorar sus instalaciones o aspecto estético son inversiones que se acaban recuperando de una forma u otra.

• Proteger la salud de los vecinos

  Cuando en un edificio residen muchas personas es importante minimizar los riesgos de contagio de enfermedades a causa de virus y bacterias. Las medidas que se pueden tomar son muchas, desde la instalación de pasamanos antibacterias a la sustitución de pulsadores o botonería del ascensor tradicionales por otros sin contacto.

  También cabe la posibilidad de automatizar las puertas del portal y zonas comunes. Hay incluso sistemas que permiten llegar desde la calle a la puerta de la vivienda sin tocar ningún elemento, gracias a sistemas automatizados que funcionan sin contacto, por voz o llave electrónica o a través el móvil.