En esta guía
- Precios de construcción de casas
- Aspectos que no hay que pasar por alto al construir una casa
- Información útil
- ¿Cuánto cuesta construir una casa?
- Cómo ahorrar en la construcción de una vivienda
- Precios de la construcción de casas por ciudades
- Las dudas más frecuentes al construir una vivienda de obra nueva
- Los trámites necesarios para construir una casa
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| Tipo de vivienda | Precio |
|---|---|
| Construir casa de 100 m² | 90.000 € |
| Construir casas 150 m² | 135.000 € |
| Construir casa 200 m² | 180.000 € |
| Construir casa llave en mano 240 m² | 230.000 € |
| Construir casa prefabricada de acero 120 m² | 230.000 € |
| Construir casa de dos plantas 150 m² | 165.000 € |
| Construir casa pasiva 120 m² | 150.000 € |
¿Cómo obtenemos los precios?
Requisitos básicos que debe cumplir una empresa antes de iniciar una obra
Aspectos que no hay que pasar por alto al construir una casa
Adquisición del terreno
Es importante valorar varios aspectos porque influyen de manera decisiva en el coste del solar. En primer lugar, su morfología, el entorno, las infraestructuras de la zona y la distancia a núcleos urbanos si está fuera de ellos. También hay que valorar si se trata de un terreno urbanizable o urbano, la diferencia es que en el segundo caso el área en el que se encuentra ya cuenta con una infraestructura mínima (calles, alcantarillado, suministros básicos e iluminación).
Según la estadística de precios de suelo urbano del Ministerio de Fomento, la media en España se sitúa alrededor de 150 €/m². Sin embargo, esta se duplica e incluso triplica en algunas provincias y se multiplica hasta por cinco en grandes cuidares.
Promoción o autopromoción
Son dos formas diferentes de tener una vivienda en propiedad. En la promoción convencional es el promotor quien adquiere el terreno, pide proyectos y licencias y se hace cargo de todos los costes derivados de la construcción. Para el comprador es más cómodo, ya que no debe encargarse de nada, pero, a cambio, no tiene poder de decisión en el diseño de la vivienda.
En el caso de la autopromoción, no hay intermediarios. Es la persona o los futuros vecinos quienes se encargan de elegir arquitecto y constructor y quienes tienen poder de decisión en el diseño y tipología de las viviendas. Requiere más tiempo y trabajo, pero los costes se pueden abaratar por encima del 20%.
Contratar un arquitecto y una empresa de construcción
El arquitecto es quien realiza la redacción del Proyecto de Ejecución Material (PEM). Es común que se encargue al mismo profesional la dirección de obra, pero no necesariamente tiene que ser el mismo profesional. A la vez, es necesario contar con un arquitecto técnico que se encargue de la ejecución material del proyecto y a un constructor que lo materialice y se encargue de la realización y coordinación de los trabajos.
En cualquiera de los casos, es importante firmar contratos en los que se especifiquen cuestiones como honorarios, obligaciones de cada uno de ellos, plazos de entrega, etc.
Financiación
A la hora de afrontar la construcción de una vivienda, lo más habitual es acudir a financiación externa, es decir a préstamos hipotecarios. En este sentido, es importante valorar varias opciones, ya que los tipos de interés y las condiciones pueden variar de unas entidades a otras.
Tampoco hay que olvidar que la firma de una hipoteca está sujeta a una serie de gastos. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría, registro y gestoría debe afrontarlos el banco. Pero la tasación corre a cargo de quien pide el préstamo y alcanzar unos 400 €, también debe afrontar el coste de la apertura de la hipoteca.
Licencias necesarias
Para construir una casa unifamiliar o de otro tipo es imprescindible solicitar algunas licencias y satisfacer ciertos impuestos. En primer lugar, hay que solicitar la licencia de construcción, que lleva aparejada una tasa que puede variar de un municipio a otro, pero que se sitúa alrededor del 1,5% del PEM. También puede variar el tiempo que se tarda en su obtención.
Una vez finalizada la construcción, hay que tramitar el certificado de fin de obra, requisito indispensable para poder obtener la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. Sin ellas no se podrán contratar los suministros básicos.
¿Construcción tradicional o prefabricada?
Construir una casa de hormigón armado y ladrillo es más complejo, requiere de más trámites, lleva más tiempo y es más caro. A cambio, es un tipo de construcción en el que se puede personalizar mucho más el diseño, además de que son viviendas mucho más robustas.
Construir una casa de madera prefabricada o de otros materiales como acero o planchas preformadas de hormigón es más rápido y más económico. Sin embargo, hay limitaciones en cuanto al diseño y los acabados y, si se desea algo que se salga de los modelos estándar, el precio se eleva notablemente.
Información útil
El coste mínimo de la construcción de una casa suele oscilar entre los 800 € y los 1.200 €/m² para nueva construcción, sin incluir el IVA.
A este precio se le deberá sumar el proyecto, la dirección de obra y la coordinación de seguridad, lo cual supone un 12-15% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material), y el importe de tasas correspondientes a los impuestos municipales (licencias de obra, ocupación de la vía pública, etc.), que corresponden al 4-7%.
- 1 año
- Dificultad: Alta
¿Cuánto cuesta construir una casa?
Factores que influyen en el precioEn la construcción de casas entran en juego muchos factores, y cada uno de ellos puede hacer que el presupuesto varíe sensiblemente. Entre esos factores se podrían destacar los siguientes:
- Ubicación del terreno: en provincias como Soria, Ourense o León es donde se pueden encontrar terrenos a mejor precio. Mientras, en otras como Madrid, Barcelona o Valencia es donde los precios son más elevados. Pero incluso dentro de cada una de ellas, el precio de los terrenos variará según la zona. También puede influir si la compra se realiza a un particular o una empresa. Al final, el coste del solar puede duplicarse o incluso triplicarse de unos casos a otros.
- Calidades de los materiales: es otro factor importante, en este sentido, es conveniente buscar materiales con una buena relación calidad-precio. La diferencia dentro del presupuesto total puede estar alrededor del 10%.
- Dimensiones de la vivienda: el coste de la obra dependerá en buena medida de ello. Casas más grandes implican proyectos más complejos, más material y mano de obra, así como mayores gastos en trámites y licencias.
- Vivienda aislada o entre medianeras: por lo general, el coste de construir una casa unifamiliar aislada será siempre algo más elevado. Los revestimientos exteriores a veces son caros y las paredes medianeras los ahorran.
- Imprevistos de obra: en cualquier construcción pueden surgir pequeños imprevistos, como un retraso en las obras por la climatología, un encarecimiento de los materiales o la necesidad de hacer alguna pequeña rectificación en el proyecto sobre la marcha. Por ello, siempre conviene que el presupuesto tenga una partida del alrededor de un 5% del PEM destinada a ellos.
Honorarios, proyectos y licenciasSon cuestiones que también influyen en el presupuesto de una casa de nueva construcción:
- Honorarios de profesionales: están liberalizados, por lo que cada profesional establece los suyos propios. En líneas generales, los arquitectos cobran entre el 10% y el 12% del PEM. En el caso de arquitectos técnicos ese porcentaje se sitúa alrededor del 5%. Tanto en proyectos como en estudios geotécnicos o dirección de obra se aplica el 21% de IVA.
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM): es el documento realizado por el profesional elegido para diseñar la obra en el que se establece el coste total de la misma. En él se deben especificar todas las unidades de obra con el precio unitario de cada una de ellas. Entre esas partidas se incluyen materiales, instalaciones, mano de obra, control de calidad, etc.
- Gastos de licencias: en este apartado entrarían las licencias de obra, de ocupación de vía pública si fuera necesaria y los impuestos correspondientes a la obra (ICIO). La suma de todos ellos puede representar alrededor de un 6% del PEM.
- Trámites burocráticos después de la obra: una vez finalizada la obra es necesario obtener la licencia de primera ocupación, hacer la escritura correspondiente a la casa de obra nueva, inscribirla en el Registro y el Catastro y dar de alta los suministros. Todo ello puede representar alrededor del 5% presupuesto.
Ejemplo de presupuestoEn el supuesto de construir una casa unifamiliar con garaje de unas dimensiones de 150 m², sobre un solar de 250 m², con un diseño tradicional en dos plantas y calidades medias, un desglose aproximado del presupuesto (en cada partida ya se incluye el IVA correspondiente, que puede variar de un 10% a un 21%) sería el siguiente:
- Honorarios de profesionales: lo habitual es que cobren un porcentaje del PEM, de media, alrededor de un 10 %.
- Tasas y proyectos: las tasas municipales para obtener las licencias pueden suponer alrededor de 2.000 €, aunque dependerá de cada ayuntamiento. En cuanto a los proyectos (básico y ejecutivo, de seguridad y salud) se suelen incluir en los honorarios.
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: puede variar según los ayuntamientos, pero no puede superar el 4% del PEM. Aplicando ese porcentaje, serían unos 6.000 €.
- Adquisición del terreno: puede variar notablemente de unas zonas a otras, en un área periférica de Madrid supondría, unos 150.000 €.
- Estudio del terreno: 700 €
- Presupuesto de Ejecución Material: en calidades medias, el coste de la construcción se situaría alrededor de 1.000 €/m², por lo tanto, el PEM sería de unos 150.000 €.
- Presupuesto de Ejecución de Contrata: es la suma del PEM más lo que cobra el contratista, es decir, la parte proporcional de gastos generales (alrededor de un 13%) y el beneficio económico del trabajo (un 6%, aproximadamente). En este caso habría que sumar al PEM unos 13.500 €.
- Cédula de habitabilidad: alrededor de 150 €
- Alta de suministros: agua, luz y gas: alrededor de 600 €.
- Escritura de obra nueva: el coste depende del precio del inmueble, en este caso serían alrededor de 1.000 €
- Inscripción en Registro y Catastro: alrededor de 500 €.
Total: 339.450 €. Este precio incluye las partidas de presupuesto relacionadas con trámites de permisos, licencias y registro de la propiedad. Si se tienen en cuenta tan solo el coste de la ejecución material de la construcción, el precio total será de 163.500 €.
Cómo ahorrar en la construcción de una vivienda
Establecer un presupuesto
Construir una casa supone una gran inversión, de modo que es esencial hacer unos cálculos previos muy estrictos. El consejo básico es marcar un presupuesto máximo y ajustarse a él, tanto si se recurre a financiación externa como si no. Con ese presupuesto y la ayuda de profesionales se debe hacer el planteamiento básico de la vivienda: diseños, materiales, calidades, etc. En este sentido, la improvisación o los cambios cuando el proyecto ya está en marcha se pueden acabar pagando muy caros.
Optar por la autopromoción
Cualquier actividad económica lleva implícito un beneficio. Al decantarse por la autopromoción se ahorra esa partida del presupuesto que se llevaría el promotor, que puede alcanzar hasta un 25% según el caso. El inconveniente es que se necesita tiempo y algunos conocimientos para buscar profesionales adecuados que se encarguen del proyecto y la construcción de las casas.
Viviendas prefabricadas o modulares
La construcción de una casa prefabricada o modular es mucho más económica que la de una vivienda tradicional. Lo es por varios motivos: son diseños y proyectos estandarizados, se suelen emplear materiales más asequibles, los requerimientos constructivos son menores y también la mano de obra necesaria es menor. De hecho, una casa prefabricada puede entre un 30 % y un 50% menos que una tradicional.
Elegir calidades estándar
Tanto en diseños como en materiales se puede ahorrar ajustando las exigencias a las necesidades reales. Optar por calidades medias hará que se pueda ahorrar hasta en un 20% frente a materiales de calidad elevada o de diseño. Otra posibilidad es acudir directamente a proveedores a la hora de adquirir los materiales, evitando intermediarios.
Espacios abiertos
En una vivienda, la ausencia de tabiques ofrece ventajas como un mejor aprovechamiento de los espacios y una mayor luminosidad. Pero, a nivel económico, también tiene un reflejo, ya que, por un lado, los espacios abiertos simplifican el proyecto y rebajan el presupuesto y, por otro, al aprovechar más la luz natural, el gasto energético será menor.
Ahorro energético con una casa pasiva
La construcción de casas pasivas ofrece la ventaja de que son mucho más eficientes. En ellas se tiene en cuenta la orientación y la climatología para aprovechar al máximo la captación de radiación solar y la luz natural. Además, cuentan con una envolvente térmica que garantiza un alto grado de aislamiento y la ausencia de puentes térmicos, así como con sistemas de ventilación con recuperación de energía.
De esta forma se puede ahorrar entre un 80 % y un 90 % de energía. Dentro de ellas se encontrarían las casas ecológicas, construidas con materiales naturales como madera o piedra.
Precios de la construcción de casas por ciudades
¿Cuánto cuesta construir una casa en Madrid?
El coste de construir una casa en Madrid se sitúa, de media en unos 950 €/m². Sin embargo, ese precio puede variar según la tipología constructiva, la calidad de los materiales y los acabados. El presupuesto también puede ser diferente según se trate de una vivienda en altura (alrededor de 700 €/m²) o unifamiliar (puede superar los 1.200 €/m²). A ello habría que sumar el coste de los terrenos, muy variable según la zona en la que se construya.
¿Cuánto cuesta construir una casa en Valencia?
El presupuesto de construir una casa en Valencia es de unos 850 €/m² de media. De esta forma, una vivienda de 120 m² costaría algo más de 100.000 €. En cualquier caso, el diseño del inmueble y sus cualidades pueden hacer que ese presupuesto se eleve o rebaje sensiblemente. Casas unifamiliares elevan también el precio por encima de los 1.000 €/m².
¿Cuánto cuesta construir una casa en Barcelona?
Construir una casa en Barcelona parte de unos 1.000 €/m², pero casas con características especiales, como aquellas que tienen los máximos niveles de eficiencia energética o con acabados de lujo pueden elevar el presupuesto por encima de 1.500 €/m². El coste también puede ser superior en áreas urbanas protegidas en las que es necesario guardar unos criterios estéticos.
¿Cuánto cuesta construir una casa en el resto de ciudades de España*?
- Precio medio de construir una casa en Tenerife: 850 €/m² - 1.000 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Segovia: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Navarra: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Burguillos: 850 €/m² - 1.000 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Toledo: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Tarragona: 1.000 €/m² - 1.500 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Salou: 1.000 €/m² - 1.500 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Huelva: 850 €/m² - 1.000 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Pontevedra: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Tui: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en León: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Terrasa: 1.000 €/m² - 1.500 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Lanzarote: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Las Palamas de Gran Canaria: 950 €/m² - 1.200 €/m²
- Precio medio de construir una casa en Girona: 1.000 €/m² - 1.500 €/m²
*La tabla es una media de precios aproximados. El precio puede variar en función del presupuesto de la empresa y de las condiciones del trabajo.
Las dudas más frecuentes al construir una vivienda de obra nueva
¿Cuánto tiempo se suele tardar en construir una casa?
Depende de varios factores. En primer lugar, las dimensiones y el diseño de la vivienda, no es lo mismo construir una casa de dos plantas o un gran tamaño que otra con una única planta o de pocos metros. Por otro lado, también hay que tener en cuenta el sistema constructivo. Se tarda mucho más en construir una casa de hormigón armado que una prefabricada. Y a ello hay que sumar el tiempo de tramitación de los permisos y licencias, que puede variar de unos municipios a otros.
De esta forma, construir una casa de madera prefabricada puede llevar solo algunas semanas. En cambio construir una casa de piedra o de ladrillo tradicional puede necesitar varios meses y hasta un año en algunos casos.
¿Qué impuestos hay que abonar en la compra de un solar?
Básicamente, son tres: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e IVA. Si el vendedor es un particular, habrá que satisfacer el primero de los impuestos, que supone entre un 4% y un 10% del valor del terreno, el porcentaje varía de unas comunidades a otras.
Si el terreno se adquiere a una sociedad o particular sujeto pasivo de IVA, entonces habrá que abonar el 21% de este impuesto y el AJD (un 1,5% del valor del solar).
¿Qué imprevistos pueden surgir durante el proceso de construcción?
Pueden ser de muy diferente origen. Puede haber un error en las mediciones, es decir, que el cálculo realizado por el arquitecto y el del constructor no coincidan, lo que acabará afectando al presupuesto final.
Otro tipo de imprevistos pueden referirse a retrasos, bien en la obtención de permisos y licencias, bien provocados por una climatología adversa que impida los trabajos.
Y además de estos imprevistos pueden surgir otros como robo de materiales o aumento del precio de estos o que se haya ejecutado mal un trabajo y haya que demoler para volver a realizarlo.
En los contratos que se firmen con los distintos profesionales es importante especificar quién se hace cargo del perjuicio económico que esos imprevistos puedan ocasionar.
¿Cuánto tiempo tarda el ayuntamiento en tramitar la licencia de obra?
Depende de cada ayuntamiento y de la carga de trabajo que tenga. Un plazo medio podría situarse alrededor de los tres meses desde la presentación del proyecto en el registro municipal, sin embargo, en algunos casos la licencia puede demorarse mucho más, sobre todo en grandes ciudades.
Hay que tener en cuenta, por otro lado, que muchos municipios establecen un plazo límite tras el cual, si no ha habido resolución al respecto, se puede comenzar la obra previa comunicación. Queda en cualquier caso sujeto a la concesión de la licencia, ya que, una vez revisado el proyecto, podría denegarse si no cumple las normas urbanísticas, lo que supondría demoler la obra.
¿De qué depende el coste del terreno?
Son muchos los factores que influyen en el coste de un solar. En primer lugar, hay que tener en cuenta el emplazamiento, en determinadas provincias, ciudades e incluso zonas dentro de estas los precios pueden ser dispares.
En segundo lugar, influyen, evidentemente, las dimensiones. El coste de una parcela estará directamente relacionado con su tamaño.
Y, en tercer lugar, hay que contar con otras variables como si es terreno urbanizable o urbano, las infraestructuras de la zona y los impuestos que haya que afrontar por la compra y que varían de unas comunidades a otras.
Los trámites necesarios para construir una casa
Licencia de obra
Es el primer paso imprescindible para poder iniciar la construcción de viviendas. El objetivo es cotejar el proyecto para asegurarse de que cumple con las normas urbanísticas municipales. Su coste puede variar de unos ayuntamientos a otros, de media se sitúa alrededor del 1,5% del PEM.
Plan de Seguridad y Salud
Es un documento en el que se recogen los riesgos y medidas preventivas de la ejecución de la obra. Es responsabilidad del contratista, debe realizarlo siempre un técnico competente y según la ley es obligatorio siempre que una obra de construcción tenga proyecto. Debe incluir memoria, pliego de condiciones, plan de emergencia y presupuesto de los elementos de seguridad, entre otros aspectos. Su coste puede situarse alrededor de 800 €.
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
El ICIO es un impuesto municipal que grava la realización de obras, construcciones e instalaciones. Se debe satisfacer al inicio de la obra y el tipo impositivo puede variar de unos municipios a otros, aunque se suele situar entorno al 4% del coste real de la obra (porcentaje máximo).
Gestión de residuos de construcción y demolición
Es un aspecto regulado por el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, cuyo objetivo es promover la prevención, reutilización y reciclado de este tipo de residuos. De esta forma, es obligatorio incluir en el proyecto de ejecución de la obra un estudio de la gestión de los residuos que incluya, entre otros aspectos, una estimación de la cantidad generada, operaciones de reutilización y medias de separación, entre otras cuestiones.
Certificado de fin de obra
Es el documento que justifica que se ha acabado la construcción de la casa conforme a lo establecido en el proyecto y la licencia de obras. Para obtenerlo es necesario presentar el libro del edificio, el libro de órdenes, los planos finales de la obra y pagar la tasa correspondiente al ayuntamiento. Deben firmarlo tanto el director de obra como el director de ejecución de obra y tiene que ser visado por el colegio profesional. Solo el visado puede costar alrededor de 250 €.
Licencia de primera ocupación
La otorga el ayuntamiento una vez finalizada la construcción, de hecho, es necesario entregar, entre otros documentos, el acta de fin de obra. Es el documento certifica que la construcción se ajusta al proyecto técnico y a las normas urbanísticas. Su coste se recoge en las ordenanzas municipales y puede variar, aunque no suele ser menor de 500 €.
Alta de Suministros
Una vez se ha obtenido la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad ya se puede solicitar el alta de los distintos suministros imprescindibles: luz, agua y gas. El coste medio se sitúa alrededor de 200 € cada uno.
Escritura de obra nueva
Es imprescindible para poder inscribir el nuevo inmueble en el Registro y darle de alta en el Catastro. Estos pasos suponen el final del proceso de construcción de una casa y su coste puede suponer alrededor del 0,5% del valor de la vivienda.
