Precios y Presupuestos para Construir un Edificio

¿Que tipos de edificios se pueden construir?

Según su uso

A la hora de hacer un edificio, los dos grandes tipos en los que se suelen dividir son los edificios residenciales y los no residenciales. Los primeros están diseñados para actuar como viviendas unifamiliares o bloques plurifamiliares (pisos en altura). Dentro de los edificios no residenciales encontramos construcciones industriales, comerciales, sanitarias, de oficinas, gubernamentales, militares y deportivos, entre otros. Los edificios residenciales los construyen empresas privadas para su venta o alquiler a sus futuros propietarios, aunque también pueden ser propiedad del Ayuntamiento, que los pone en el mercado a través de las promociones de vivienda pública. En cuanto a los no residenciales, pueden ser de propiedad pública o privada. En principio, todos los tipos necesitan las mismas licencias para poderse edificar, si bien los de tipo no residencial pueden requerir algún permiso específico (como la Licencia de Apertura de Actividad, en el caso de edificios industriales, comerciales o de oficinas).

Según los materiales de la estructura

Antes de la Revolución Industrial, la estructura de los edificios se construía siempre con madera. Aunque actualmente hay construcciones que siguen empleando este material, en edificios grandes lo normal es elegir acero u hormigón. El acero es el material preferido para edificios industriales, mientras que el hormigón se suele emplear en residenciales. El acero es más resistente, duradero y ligero que el hormigón; aguanta mejor el fuego y ocupa menos superficie útil. Por su parte, el hormigón es más económico y fácil de utilizar. Lo más recomendable es combinar ambos materiales en las estructuras para aprovechar sus ventajas: acero para los pilares y soportes, y hormigón para forjados, viguetas y losas.

Según la disposición

Atendiendo a su disposición en el terreno donde se hayan edificado, los edificios pueden ser exentos (no unidos a ninguna otra construcción), pareados (comparten por lo menos una pared medianera con otro edificio) y entre medianeras (formando hileras con otras construcciones). La mayor parte de los edificios no residenciales son exentos, salvo excepciones; los edificios pareados, por el contrario, suelen ser viviendas unifamiliares adosadas. El tipo de disposición a escoger cuando se va a construir un edificio de viviendas está sujeto a la normativa de cada Ayuntamiento: antes de acometer cualquier proyecto de construcción, es fundamental informarse previamente en el Departamento de Urbanismo.

¿Cuánto cuesta construir un edificio?

Factores a tener en cuenta

• Terreno: el precio medio del suelo urbano en España es de 145,97 €, si bien las diferencias de precio entre Comunidades Autónomas son grandes. El precio más económico se encuentra en Castilla – La Mancha, con 85 €/m², mientras que el más costoso está en el País Vasco: 245 €/m² (datos del 3º trimestre de 2021).
• Gastos de licencias y permisos: en total, la parte del presupuesto correspondiente a las licencias y los permisos ronda el 15% - 20% del precio final. Este porcentaje incluye el proyecto, imprescindible para obtener la Licencia de Obra Mayor necesaria para edificar, y otros permisos como la cédula de habitabilidad o la legalización de las instalaciones.
• Presupuesto de Ejecución Material: el PEM es la suma de todas las unidades de construcción, calculadas en base a su precio unitario. No incluye impuestos, beneficios y honorarios de constructores o arquitectos ni gastos generales de la obra. En él se incluyen los honorarios de los profesionales que participan activamente en la construcción del edificio, y que suelen ocupar entre un 30% y un 35 % del total.
• Presupuesto de Ejecución por Contrata: el PC es el precio que factura el contratista al propietario, y que se suma al importe de los materiales y la mano de obra. Se calcula sobre dos porcentajes aplicados al PEM. No hay una normativa oficial que estipule dicho porcentaje, pero la práctica habitual es utilizar los porcentajes aplicados en las obras oficiales: 13 % en concepto de Gastos Generales y 6 % en concepto de Beneficio Industrial.

• Calidad de los materiales: los materiales empleados al construir un edificio de viviendas o no residencial pueden ser de calidad básica, media o alta. No se recomienda emplear calidades básicas, tanto por seguridad como por durabilidad. Los materiales de calidad media pueden ampliar el precio final en un 30 %, sobre los de calidad básica. Por su parte, las calidades altas pueden generar un aumento el presupuesto final en un 50 % o incluso más.
• Imprevistos durante la construcción: los imprevistos son una variable de los costos indirectos de la obra, que debe cubrir los riesgos propios del contratista. Incluyen contingencias naturales como los daños o retrasos por lluvia, económicas (atrasos en los pagos, subida repentina de precios) y humanas (ausencia de trabajadores, accidentes, enfermedades, estudios inexactos…).  El porcentaje que se suele calcular en la construcción de edificios está entre el 0,5% y el 1,5%, aunque en algunos casos pueden subir hasta un 5% o un 6%. 
• Gastos de trámites después de obra: una vez terminado el proceso de construcción, es necesario realizar ciertos trámites para poderle darle el uso acordado. Hay que solicitar el documento de fin de obra, la de habitabilidad y el certificado energético, entre otros. El coste de estos trámites ronda el 10% del PEM.

Fases en la construcción de un edificio residencial

1. Fase previa a la construcción

   En esta fase se localiza el terreno y se comprueba que es apto para construir el edificio. Hay que realizar el contrato de compra-venta, las escrituras y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por otra parte, hay que contratar a un arquitecto o estudio de arquitectura para realizar el Proyecto Básico y para gestionar otros trámites, como la realización del Estudio de Seguridad y Salud (ESS). Este estudio es necesario para obtener el visado del Colegio Oficial de Arquitectos y los permisos de Ayuntamientos, organismos oficiales, etc. En esta fase también se contrata a la aseguradora y a los Organismos de Control Técnico (OCT). Una vez realizado el proyecto hay que presentarlo al Ayuntamiento para solicitar la Licencia de Obras; la construcción deberá iniciarse en un plazo máximo de 6 meses a partir de la concesión de la Licencia.

2. Estudio del terreno

   Una vez elegido el terreno, hay que realizar un estudio topográfico y geotécnico para conocer sus características y comprobar que puede soportar el peso de la edificación, así como los movimientos de tierras que generarán las excavaciones. Este estudio lo suele realizar el estudio de arquitectura encargado del proyecto. 

3. Fase constructiva y de instalación de servicios

   Esta fase recibe el nombre de Fase de Ejecución. En ella se contrata la dirección facultativa de obra, el Coordinador de Seguridad y Salud y la empresa constructora. Se debe firmar un Acta de Replanteo e inicio de obra, que marca el comienzo de las obras. Los meses siguientes los ocupará la construcción del edificio y la instalación de todos los servicios necesarios. Esta fase termina con la redacción del Certificado de Finalización de Obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, y con la redacción del Acta de Recepción.

4. Fase de legalización del edificio

   El proceso de construir un edificio residencial o para el desarrollo de una actividad no termina con el fin de obra. A continuación hay que realizar el Libro del Edificio, solicitar la Cédula de Habitabilidad, presentar la Solicitud de Primera Ocupación en el Ayuntamiento, gestionar la escritura y el Registro de Obra Nueva y división horizontal, solicitar el alta para los servicios públicos (agua, electricidad, basuras, correos, etc.), legalizar los proyectos de instalaciones y entregar el Libro del Edificio a los propietarios.

Ejemplos de presupuesto para la construcción de edificios