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| Tipo de inmueble | Precio | M² |
|---|---|---|
| Proyecto de segregación de vivienda | 1.200 € | |
| Segregar vivienda unifamiliar | 3.500 € | 120 m² |
| Segregar local comercial | 4.200 € | 200 m² |
| Segregar piso | 3.000 € | 90 m² |
| Segregar nave industrial | 4.500 € | 1.000 m² |
¿Cómo obtenemos los precios?
Información útil
El precio de segregar un inmueble dependerá de sus características, de las tasas de licencia y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se calcula sobre el valor fiscal de la finca.
Por lo general, los gastos administrativos y de gestión suponen unos 2.000 € - 2.500 €. A ello se le deberá añadir el coste de las obras necesarias para la segregación física del inmueble.
- Tres meses
- Dificultad: Media
¿Cuánto cuesta segregar un inmueble?
Salvo el acuerdo de junta de propietarios, que no implicará ningún coste, segregar una vivienda o local conlleva una serie de gastos que pueden ser importantes en su conjunto.
Por un lado, la intervención de un profesional para que realice el proyecto técnico de las obras a ejecutar para llevar a efecto la segregación física del inmueble acarrea el abono de sus honorarios junto al propio coste de las obras. Estas cantidades normalmente se calculan según el Proyecto de Ejecución Material (PEM) y suponen un porcentaje que puede variar de unos profesionales a otros, aunque no será inferior el 4 %.
Por otra parte, también se habrá de sumar las cantidades en concepto de impuestos y/o tasas para la obtención de la autorización administrativa. Estas pueden variar de unos ayuntamientos a otros.
Lógicamente, el coste de una segregación de un terreno será inferior a lo que puede suponer que el coste de la segregación de una casa, que por lo general se incrementa con el coste de ejecución de todas las obras necesarias.
Así, se puede hacer referencia a las siguientes cifras orientativas para la segregación de un inmueble o terreno:
- El precio de un levantamiento topográfico del terreno puede oscilar los 200 € - 250 €.
- El proyecto de segregación del terreno puede costar entre 800 € y 1.200 €.
- Las tasas de licencia o declaración de innecesariedad pueden ser variables porque se calculan por aplicación de un porcentaje al valor, normalmente el catastral, del terreno. En el caso de segregaciones y agrupaciones de fincas, pueden suponer alrededor de 0,070 €/m². En las segregaciones se tendrá en cuenta la superficie de la finca matriz y en las agrupaciones la superficie de la finca resultante. Pueden establecerse cuotas mínimas y máximas, que se moverían desde los 40 € a los 3.500 €.
- El coste de notario puede oscilar los 300 € - 400 €.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se calcula sobre el valor fiscal de la finca y el porcentaje que se aplicará depende de la comunidad autonómica en la que se realice la segregación, siendo el más habitual de 1,5%.
- El coste de inscripción en el Registro de la Propiedad puede costar unos 200 €.
Finalmente, a estos costes de para la segregación de un inmueble se les deberá añadir el coste de las obras que fueran necesarias para realizar la división física.
Preguntas frecuentes sobre la segregación de inmuebles
¿Qué es la segregación de inmuebles y fincas?
Se puede considerar la segregación como la modificación de una firma matriz u original mediante la separación de una porción o parte para constituir una o varias fincas nuevas e independientes. Asimismo, se puede realizar sobre muchas tipologías de inmuebles, en especial, viviendas, locales o terrenos siempre que se cumplan los requisitos exigidos a nivel arquitectónico, legal y urbanístico y sin que se pueda, además, causar perjuicios o daños a terceros.
Por otra parte, cuando se realiza la segregación de un inmueble y, por consiguiente, se produce una alteración de las características físicas y jurídicas de la finca matriz que se ha de notificar e incorporar al Registro del Catastro inmobiliario mediante la correspondiente declaración catastral de la nueva realidad.
¿Cuál es la diferencia entre la segregación y la división de inmuebles?
La segregación de inmuebles es la modificación de una finca originaria mediante la separación de una porción que se constituirá en una nueva finca registral independiente.
La principal diferencia que existe con la división de fincas es que en este supuesto la partición de la finca originaria produce la aparición de cuantas fincas resultantes se hayan previsto y que sustituyen a la finca matriz que, como tal, desaparece mientras que en el caso de la segregación se mantiene con la denominación de finca resto.
Salvo cuestiones técnicas que difieren en cada procedimiento, la principal diferencia se centra en el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuya base imponible es distinta en la división que en la segregación.
¿Qué legislación se aplica en la segregación de inmuebles?
Dentro de la normativa general, se debe aplicar lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley Hipotecaria, para la segregación de inmuebles y las características de habitabilidad que deben cumplir, en el primero de los casos. Además, se aplica la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad.
Además de ello, cada comunidad o ayuntamiento puede haber legislado al respecto y tener su propias normativas urbanísticas, que también habría que respetar. Incluso los trámites necesarios para la segregación de la vivienda o local pueden variar de unos a otros.
¿En qué casos puede ser necesario segregar un inmueble?
Muchas de las peticiones para segregar una vivienda están relacionadas con herencias, especialmente cuando no hay acuerdo de reparto entre los herederos. También es común en caso de divorcios o cuando se busca dar un espacio a algún hijo para que pueda independizarse.
No son los únicos motivos, en caso de inmuebles de grandes dimensiones, la segregación se suele realizar con el objeto de disponer de dos inmuebles de dimensionas más pequeñas que sea más fácil sacar al mercado de la venta o alquiler.
Pasos necesarios y requisitos para llevar a cabo la segregación de una vivienda
Acuerdo de la junta de propietarios y consentimiento de vecinos
En el caso de la segregación de una vivienda o local que sea parte de una comunidad de propietarios, lo primero es confirmar que los estatutos lo permiten. De no contemplarlo, será necesario conseguir la aprobación de la junta de propietarios con las mayorías establecidas en el art. 10.3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas mayorías son de 3/5 partes del total de propietarios, que deben representar las 3/5 partes de las cuotas de participación.
De igual forma, se debe conseguir el consentimiento de aquellos vecinos que pudieran verse afectados por los cambios que se produjesen con motivo de la segregación de la vivienda. Además, la división de la vivienda que se encuentra en régimen de propiedad horizontal obliga a redistribuir las cuotas de participación, fijando nuevos porcentajes para las fincas afectadas.
Autorización de segregación
Se puede considerar que con carácter previo a la aprobación de acuerdo de junta de propietarios, hay que solicitar la autorización administrativa de segregación ante el organismo competente, Ayuntamiento o la Delegación de Urbanismo. Sin embargo, existen Ayuntamientos que requieren el acuerdo previo de la junta de propietarios para resolver sobre la licencia. Para evitar demoras injustificadas se recomienda consultar a la administración qué conviene solicitar primero.
Requisitos para la segregación de inmuebles
Variarán según el Ayuntamiento en cuestión. Por lo general, las condiciones para poder segregar una vivienda son las siguientes:
- Cumplir con el programa de vivienda que se exige a la edificación nueva y con atención, en su caso, de las condiciones que establecidas para edificios catalogados.
- Se limita a una división simple por cada vivienda o elemento creado en la declaración de obra nueva.
- La creación de una nueva vivienda por segregación suele implicar la realización de obras e instalaciones. Serán un requisito previo a la concesión de la licencia.
De la misma forma, se imponen una serie de prohibiciones que deben tenerse en cuenta al realizar el proyecto de segregación del inmueble:
- Prohibición de instalaciones nuevas por fachada exterior y de creación de servidumbres de paso de instalacionespor elementos privativos dentro de la misma planta del inmueble.
- Prohibición de alterar los huecos de fachada a vía pública o patios internos y de alterar el acceso desde el núcleo de comunicaciones.
- Prohibición de dividir viviendas cuando no exista ascensor en el inmueble.
Acto notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad
Como se puede observar, y sin entrar en más detalle, los requisitos son de tal complejidad que dificultan en la mayoría de las ocasiones que la segregación de la vivienda se pueda realizar legalmente posibilitando la posterior inscripción del elemento nuevo en el Registro de la Propiedad.
En caso de cumplir con los requisitos técnicos y conseguir la licencia administrativa y la aprobación de la junta de propietarios, se prosigue con la firma de la correspondiente escritura pública (art. 50 Reglamento Hipotecario) que será el título que permitirá la inmatriculación del elemento nuevo previa realización de las obras y concesión de los preceptivos permisos.
- Autor del artículo: Alberto Leonardo Zorrilla, abogado en LBS Abogados.