Legalizar ampliación de vivienda: Precio y Presupuestos

La legalización de una ampliación implica un procedimiento técnico y administrativo por el que se obtiene la licencia de primera ocupación, lo que permite registrar esa ampliación. Es un procedimiento para el que se necesita el trabajo de un arquitecto, ya que es necesario presentar un proyecto o memoria de la ampliación que garantice que cumple tanto con lo marcado en el Código Técnico de la Edificación como en las ordenanzas urbanísticas municipales.

Lo recomendable es realizar siempre el trámite antes de acometer la ampliación y con las autorizaciones pertinentes. Si se ha realizado sin licencia, conviene solicitar la legalización porque será imprescindible si se quiere vender o alquilar la vivienda o pedir una hipoteca. Además, en caso de denuncia no solo habrá que hacer el trámite, sino que la ampliación ilegal puede ser motivo de sanción o incluso se puede obligar a devolver el inmueble a su estado original si no se cumple la normativa.

Son muy diferentes las obras de ampliación que, de no haberse hecho con licencia, necesitarán ser legalizadas: cerramiento de terrazas y áticos, construcción de garajes o trasteros anexos a la vivienda, construcción de altillos que implique un aumento de la superficie útil de la casa, etc.

El coste que pueden suponer los trámites para legalizar la ampliación de una vivienda está determinado por algunos factores básicos:

• Honorarios del arquitecto: normalmente se calculan en base a la cantidad que marque el Presupuesto de Ejecución Material. Cada profesional aplica sus tarifas, pero, de media, se pueden situar alrededor del 7 % del PEM. 
• Complejidad de la ampliación que se debe legalizar: la ampliación se debe ajustar a lo establecido por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y a las normas urbanísticas municipales. En caso de que no cumpla todos los requisitos, habría que hacer alguna modificación, lo que encarecerá el presupuesto.
• Coste del proyecto técnico que deberá redactar el arquitecto: aunque la obra ya esté realizada, el profesional debe realizar un proyecto completo que refleje en qué ha consistido la obra y un presupuesto ajustado. El coste dependerá de las características de la ampliación, pero para una ampliación pequeña y características técnicas sencillas no bajaría de 600 €.
• Tasas municipales: será necesario satisfacer tanto la licencia de obras como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Ambos se calculan de acuerdo al PEM y pueden variar de unos ayuntamientos a otros, aunque en conjunto no suelen superar el 6 % del PEM.
• Honorarios del notario: en una ampliación, es necesario rectificar la escritura para que refleje los metros reales de la vivienda tras la ampliación. Los honorarios se suelen calcular de acuerdo al valor de la casa y en el caso de una ampliación de cierta envergadura pueden alcanzar los 350 €.
• Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad: es conveniente que la nueva escritura se inscriba en el Registro y el coste también dependerá del valor de la propiedad. 

Teniendo en cuenta estos factores, la redacción de un expediente de legalización para dos estancias adosadas de unos 60 m² en total a un chalet unifamiliar costará alrededor de 750 €. En caso de que la superficie fuera de unos 20 m², el coste se situaría alrededor de 600 €.

Legalizar un pequeño altillo puede costar alrededor de 1.000 €, incluyendo proyecto y tramitación en el ayuntamiento.

El coste total de legalizar una ampliación realizada en una vivienda unifamiliar que conste de garaje y habitación (unos 40 m²) con proyecto, tramitación en el ayuntamiento y gastos notariales y de registro puede costar, aproximadamente 2.200 €.