En esta guía
- Precios de reformas comunidades
- Actuaciones y obras en las reformas de comunidades
- Información útil
- Consejos para hacer reformas de comunidades en base a la Inspección Técnica del Edificio (ITE)
- Preguntas frecuentes sobre reformas en comunidades de vecinos
- Pautas para organizar una reforma de una comunidad
- Reformas en comunidades y Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
- Puntos a tener en cuenta en las reformas de comunidades
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| Tipo de reforma | Precio | Características |
|---|---|---|
| Proyecto de reforma de edificio comunitario | 12.000 € | |
| Reforma integral de comunidad | 60.000 € | |
| Impermeabilizar tejado de comunidad | 4.200 € | 200 m², impermeabilización con sistema "Revetón" |
| Impermeabilizar fachada de comunidad | 5.400 € | 200 m², impermeabilización con lámina tipo EVAC |
| Rehabilitar fachada de comunidad | 4.400 € | 200 m², rehabilitación de hoja principal de fachada |
| Instalar ascensor con puertas automáticas | 3.000 € | Ascensor eléctrico |
| Construir rampa de acceso en portal | 4.000 € | Rampa de hormigón, 6 ml |
| Reparar bajantes | 600 € | 30 ml |
| Instalar botonería con sensores de movimiento | 1.200 € | 6 botones |
¿Cómo obtenemos los precios?
Actuaciones y obras en las reformas de comunidades
Evaluación sobre la cimentación y la estructura
Son dos aspectos esenciales de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), ya que son la base para que el edificio cumpla las condiciones para ser habitable de forma segura. De hecho, la estabilidad de la construcción depende de sus condiciones estructurales, de modo que asegurarse de su buen estado es imprescindible. Una inspección de la estructura puede costar unos 300 € - 500 €.
Impermeabilización de la fachada y la azotea
Las filtraciones de agua y de temperaturas exteriores son las principales causas por las que se necesita que se impermeabilice una fachada o una azotea. Las humedades y el consumo excesivo de energía pueden suponer un gasto a la larga si no se realiza esta reforma. Impermeabilizar una fachada puede costar 25 €/m², unos 2.000 € - 3.000 € de media.
Reformas en la instalación eléctrica
Poco voltaje o instalaciones obsoletas, así como deficiencias en el cableado, entre otros aspectos, pueden repercutir en que haya riesgo de accidente, incendio, cortocircuitos, descargas o sobrecargas. Por ello, debe ser reformado en la comunidad.
El coste de la renovación de las instalaciones puede moverse en un abanico de entre 1.500 € - 4.000 €, dependiendo del estado en el que se encuentren.
Reformas para la mejora del acceso a la comunidad
Todos los vecinos y visitantes deben poder acceder a las instalaciones de la comunidad fácilmente, sobre todo si se trata de personas de movilidad reducida. Para ello se pueden eliminar las escaleras, instalar salvaescaleras o ascensores o cualquier medio para facilitar el acceso. Reformar el acceso al edificio puede costar unos 7.000 €, mientras que una rampa para salvar un escalón costaría unos 500 €.
Reparación de bajantes
La bajante es la tubería que evacua el agua de los desagües de un edificio. Esta debe estar libre, sin obstrucciones y en condiciones idóneas para evitar escapes de agua o inundaciones en alguna de las viviendas de la comunidad.
Cambiar la bajante general de un edificio puede costar unos 2.500 €, aunque el coste dependerá en buena medida de las dimensiones del edificio y las dificultades para llegar a ella.
Rehabilitación de la fachada
Los problemas más habituales son humedades, cornisas desprendidas o revestimientos en mal estado. Las obras pueden ir desde un saneamiento o nuevo revestimiento a una actuación de más envergadura mediante sistemas de aislamiento térmico por el exterior o fachadas ventiladas, por ejemplo.
El precio medio de rehabilitar la fachada de un edificio comunitario es de unos 10.000 €, aunque dependerá del trabajo realizado, ya que en algunos casos puede doblar ese presupuesto.
Actualizar el ascensor
Se pueden introducir mejoras para que sea un espacio más seguro y con menor riesgo de contagios. Es posible instalar botones sin contacto o sistemas de funcionamiento mediante voz. También se puede ajustar el límite máximo de carga para que admita un menor número de personas o para atender solo a la primera llamada que se haga, garantizando una menor ocupación y un mayor distanciamiento.
Instalar botones sin contacto cuesta a partir de 500 €. Mientras, reprogramar el ascensor tiene un precio que oscila entre 100 € y 300 €, dependiendo del aparato.
Automatizar la puerta del portal
Consiste en la instalación de brazos motorizados que faciliten la apertura de la puerta. Por lo general, para automatizar la puerta de entrada no es necesario cambiarla, basta con elegir un motor con suficiente fuerza para moverla. Se trata de una medida con un doble beneficio: por un lado, mejora la accesibilidad al inmueble; por otro, al funcionar mediante llave electrónica o mando, se reduce el contacto y, por tanto, el riesgo de contagio.
Una puerta nueva en acero y con automatismo costará alrededor de 2.000 € - 2.500 €. Si solo es necesario instalar el automatismo, costaría a partir de 500 €, aunque dependerá del tipo de puerta y de motor.
Instalar interruptores contactless y pulsador de salida con proximidad
Instalar un pulsador de salida con proximidad o interruptores sin contacto permiten aumentar la higiene y la seguridad, ya que no hace falta apoyar en ellos el dedo para que accionen, basta con aproximarlo. También lo son los detectores de presencia en el caso de la luz de zonas comunes y portales, y con ellos, además, se conseguirá un importante ahorro energético, ya que solo se encenderá la iluminación cuando se detecte presencia.
Su precio parte de unos 20 € por unidad sin instalación en el caso de un interruptor sin contacto y de alrededor de los 50 € por unidad en el de los pulsadores por proximidad.
Información útil
De media, los precios rondan los 9.000 €, aunque en algunos casos en los que la rehabilitación sea integral el coste puede ascender a los 50.000 €. El precio dependerá del tipo de trabajos requeridos, del estado del edificio y de su antigüedad, entre otros aspectos.
- 2-3 meses
- Dificultad: Media
Consejos para hacer reformas de comunidades en base a la Inspección Técnica del Edificio (ITE)
¿Qué es la ITE?
La Inspección Técnica del Edificio (ITE), es una inspección visual del edificio realizada por un técnico cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero). Este determina si el inmueble es seguro para sus residentes. Cuando el técnico hace la inspección, emite un certificado que es entregado al organismo oficial de la comunidad autónoma perteneciente que, a su vez, se encargará de emitir un certificado de aptitud.
En la ITE, se revisan todos los aspectos de seguridad, habitabilidad y funcionalidad, y se hace evaluación energética del edificio en el que se analiza la demanda energética y las emisiones de CO².
Por qué hay que pasar o hacer la ITE
Para cualquier edificio comunitario de más de 45 años es necesario un examen que evalúe posibles reformas. A su vez, un banco puede denegar una hipoteca si no existe dicho certificado de aptitud o no haya pasado la ITE.
Aunque la ITE ya existía anteriormente, sí es obligatoria hacerla desde el 7 julio de 2012 en todo el territorio nacional según el Real Decreto-Ley 8/2011, y en el que todos los inmuebles de más de 45 años se ven afectados por dicha obligatoriedad. Cada 10 años se debe hacer dicha inspección. Además, cada comunidad autónoma dispone también su propia legislación adicional al ITE que todo edificio también debe cumplir.
Cuando un edificio no ha pasado la ITE, los vecinos deberán ponerse en contacto con un arquitecto para gestionar las reformas de la comunidad que se requieran. Aunque no existen multas por no pasar la ITE, si ocurriera algo grave por no rehabilitarse el edificio la comunidad de vecinos si debe afrontar una sanción elevada.
¿Cuánto cuesta hacer la ITE?
Hacer la Inspección Técnica del Edificio (ITE) suele costar unos 350 € - 400 € en el caso de un edificio comunitario mediano. En el caso de edificios más grandes o con una mayor dificultad técnica, la ITE puede costar 900 € - 1.000 €.
Preguntas frecuentes sobre reformas en comunidades de vecinos
¿Qué sucede si un vecino no está de acuerdo con hacer la reforma?
Para acometer obras de reforma parcial de la comuniad no se necesita unanimidad, de modo que la negativa de un vecino no puede paralizarlas. Según la Ley de Propiedad Horizontal, obras como las necesarias para la supresión de barreras arquitectónicas o instalación de ascensor requieren mayoría simple.
Otras como la instalación de sistemas de energía renovable o acceso a servicios de telecomunicación solo necesitan la mayoría de un tercio. Mientras, para realizar nuevas instalaciones o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble la mayoría requerida es de tres quintos.
No requieren acuerdo los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
De esta manera, aunque un propietario no esté de acuerdo, si las obras se aprueban con la mayoría necesaria, su decisión no tendrá influencia alguna. Si además los trabajos son necesarios para el mantenimiento y conservación imprescindible del inmueble, no podrá negarse al pago de una derrama, de no hacerlo la comunidad podría reclamarlo vía judicial.
¿Cuánto cuesta una reforma integral de una comunidad de vecinos?
Una reforma integral implica obras en fachadas y tejados, elementos comunes como patios o garajes y también la instalación de rampas o un ascensor para mejorar la accesibilidad. En el caso de obras para mejorar las condiciones de habitabilidad y conservación del inmueble, el presupuesto puede alcanzar los 50.000 € para un edificio de pequeñas dimensiones. Si a ello hay que sumar la instalación de un ascensor con 4 paradas, habría que sumar, al menos, otros 15.000 €.
¿Existen subvenciones para la reforma de fincas de vecinos?
Sí. Periódicamente las administraciones públicas ponen en marcha planes para subvencionar obras de reforma en edificios de carácter residencial. Este tipo de ayudas se destinan a la mejora de la conservación y habitabilidad, de la accesibilidad o de la eficiencia energética del edificio.
¿Qué reformas se pueden hacer en las zonas comunes para evitar la presencia de virus y bacterias?
Son varias las reformas que se pueden acometer para reducir el riesgo de contagio. Lo más común es automatizar puerta de entrada y también cambiar en los accesos a zonas comunes los tradicionales sistemas de apertura por otros sin contacto. Otra opción es colocar un interruptor con sensor de movimiento para las luces, lo que además supone un ahorro de energía.
Entre otras medidas que se pueden tomar se pueden mencionar es la sustitución de la botonería del ascensor o del portero por otra de contacto, la instalación de mobiliario antimicrobiano en zonas comunes o instalar un dispensador desinfectante en puntos críticos como junto a las puertas de acceso.
Pautas para organizar una reforma de una comunidad
Ver y revisar el resultado de la Inspección Técnica de Edificios
Es un técnico cualificado quien examina el estado del inmueble para determinar si está en buenas condiciones. En caso de informe favorable será él quien tramite la documentación para que así conste en los organismos pertinentes.
En caso de que la ITE detecte deficiencias, la actuación dependerá de su gravedad. Si se trata de acometer mejoras que no afecten a la estructura (problemas de humedad o elementos sueltos en la fachada, por ejemplo), las obras se pueden acometer sin proyecto técnico y, una vez finalizadas, será necesario redactar y presentar un certificado de idoneidad.
En cambio, si las obras afectan a la estructura o es un edificio catalogado sí será necesaria la redacción de un proyecto técnico para solicitar la licencia de obras correspondiente antes de iniciar los trabajos de subsanación.
Ponerse en contacto con el administrador de fincas, si hubiera
El administrador juega un papel esencial en todo lo relacionado con la gestión de los servicios del inmueble. En el momento en el que el edificio deba someterse a la ITE, debe informar a los propietarios de la necesidad de buscar un profesional cualificado para que se encargue de la inspección.
Una vez aprobado el trámite, deberá solicitar varios presupuestos y presentarlos a la comunidad para que elija el más adecuado. Si la ITE fuera negativa, tendría que ponerse en contacto con empresas o profesionales para la subsanación de los defectos y, de nuevo, elegir varios presupuestos para su aprobación por parte de la junta de propietarios.
Además de ello, una vez finalizada la inspección, debe asegurarse de la tramitación del certificado de idoneidad si la inspección es favorable o tras los trabajos de mejora si es negativa.
Hacer una junta de vecinos para informar de las obras y presupuestos
Aunque el administrador presente varios presupuestos, es la junta de propietarios la que debe decidir por mayoría la empresa o el profesional que se vaya a encargar de la ITE y de las reformas necesarias en caso de que esta sea negativa. Conviene eso sí, que la junta disponga de la información más completa de todos los aspectos.
Tanto el coste de la ITE como los gastos derivados de esta, en el caso de que el informe sea desfavorable, deben correr a cargo de los presupuestos de la comunidad. Si fuera necesaria una derrama para la reforma parcial de la comunidad, cada vecino aportará en el mismo porcentaje en que lo hace con las cuotas de la comunidad, normalmente según la superficie de la vivienda. La derrama debe también aprobarse en junta de propietarios.
Contratar al profesional cuyo presupuesto haya sido aprobado
En caso de ITE desfavorable, de las obras de reforma puede encargarse el mismo profesional que ha realizado la inspección, aunque no necesariamente. De ser así será él quien se encargue de contratar a los profesionales de construcción u otros, tramitar permisos y licencias y dirigir toda la reforma u obra hasta su finalización.
Si hay cambios, notificarlo por escrito
Si hubiera cambios durante la obra o reforma parcial de la comunidad, estos se deben notificar a los propietarios. No solo eso, también se deben hace constar en las Actas de la Comunidad de Vecinos.
Reformas en comunidades y Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La propiedad horizontal privada y de comunidades de vecinos, está regulada en España por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960 y establecida en el artículo 396 del Código Civil.
Regula tanto el régimen jurídico de la propiedad por pisos o locales, como el de los complejos inmobiliarios privados. También coexisten en la propiedad horizontal dos derechos de propiedad diferentes: el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
En la Ley de Propiedad Horizontal, se refleja todas las exigencias de las comunidades de vecinos que deben cumplirse en cuanto a: régimen jurídico (estatutos de la comunidad de propietarios y las normas de régimen interior en comunidades de propietarios); elementos comunes y privativos; derechos y obligaciones; gastos comunes y procedimiento monitorio; órganos de gobierno de las comunidades de propietarios; convocatorias, juntas, acuerdos, actas e impugnación; y complejos inmobiliarios privados.
Entrando en más detalle, en el articulo 10, se detallan las obligaciones de la comunidad de vecinos en cuanto a acuerdos para: trabajos y obras para mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación por parte de la administración; obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes para la accesibilidad; ocupación de elementos comunes, construcción de nuevas plantas o alteración de estructura; sanciones por alteración o retraso de obras por impagos u otros impedimentos para los propietarios, etc.
Puntos a tener en cuenta en las reformas de comunidades
Posibles subvenciones
De manera periódica, la Administración del Estado pone en marcha el Plan Estatal de Vivienda. Este plan está destinado a mejorar la conservación de los edificios, su eficiencia, sostenibilidad y accesibilidad, por lo que se conceden ayudas a la rehabilitación.
El importe de las ayudas varía de un plan a otro. En concreto en el plan 2018-2021, es de hasta 8.000 € por vivienda en edificios en el caso de reformas para la mejora de la eficiencia energética o accesibilidad y un máximo del 40% del coste del proyecto en el caso de renovación de fachadas o arreglo de zonas comunes.
Los requisitos son que se trate de edificios construidos antes de 1996, que se presente un informe técnico que acredite la necesidad de una reforma parcial de la comunidad y un proyecto de las actuaciones que se deben realizar. También se exige el acuerdo de la junta de propietarios.
Programas de ayudas adicionales
Además del Plan de Estatal de Vivienda, cabe la posibilidad de acogerse a otro tipo de ayudas. Algunas comunidades autónomas ofrecen planes renove para la sustitución de viejas calderas de carbón o gasoil por otras más eficientes. También se conceden ayudas para la instalación de ascensor en aquellos edificios que carecen de él.
Otra posibilidad es solicitar préstamos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la realización de obras destinadas a la mejora de edificios residenciales y zonas comunes, es decir a trabajos de reparación, rehabilitación o mejora de le eficiencia energética. Esta línea de crédito es compatible con las ayudas recibidas de la Administración Central o autonómicas. El importe máximo que se puede solicitar son 12,5 millones de €.
IVA aplicado y deducible
Las comunidades de propietarios están sujetas al pago del IVA. Sin embargo, no todas las facturas deben ser gravadas con el 21%, en algunos casos es posible aplicar el 10%. Ese tipo impositivo rebajado se aplica en obras de conservación y reparación, siempre y cuando los materiales supongan menos del 40% de la base imponible del presupuesto.
Mejor accesibilidad para vecinos
La normativa promueve la accesibilidad a los edificios y obliga a tomar medidas al respecto cuando en ellos residan personas mayores o con alguna discapacidad y así lo soliciten. Entre esas medidas se incluyen la instalación de rampas de acceso y de ascensores, cuando no los haya.
El coste lo deben asumir todos los vecinos hasta un máximo del equivalente a un año de la cuota de la comunidad. En cualquier caso, tanto estas medidas como otras como las puertas de apertura automática benefician a todos los residentes.
Revalorización general del edificio
Un edificio en perfecto estado de conservación tiene mucho más valor en el mercado inmobiliario, como también lo tendrán las viviendas que haya en él. Por esta razón, un buen mantenimiento o la acometida de reformas para que cumpla con la normativa o para mejorar sus instalaciones o aspecto estético son inversiones que se acaban recuperando de una forma u otra.
Proteger la salud de los vecinos
Cuando en un edificio residen muchas personas es importante minimizar los riesgos de contagio de enfermedades a causa de virus y bacterias. Las medidas que se pueden tomar son muchas, desde la instalación de pasamanos antibacterias a la sustitución de pulsadores o botonería del ascensor tradicionales por otros sin contacto.
También cabe la posibilidad de automatizar las puertas del portal y zonas comunes. Hay incluso sistemas que permiten llegar desde la calle a la puerta de la vivienda sin tocar ningún elemento, gracias a sistemas automatizados que funcionan sin contacto, por voz o llave electrónica o a través el móvil.