Rehabilitación vivienda : Precio y Presupuestos

Precios de trabajos de rehabilitación

Rehabilitar fachada

La humedad, los cambios de temperatura, la incidencia del sol o la contaminación son factores muy agresivos para aquellas superficies más expuestas. Ese es el caso de las fachadas. Los trabajos más habituales en su rehabilitación van desde una capa de pinturaa un nuevo enfoscado, reparación de grietas y humedades o refuerzo de elementos como cornisas que puedan presentar inestabilidad.

El coste puede oscilar entre los 20 €/m² y los 120 €/m², según el grado de deterioro y el trabajo que sea necesario realizar. Enfoscar con de cemento cuesta alrededor de 30 €/m². Rehabilitar la fachada de una vivienda unifamiliar costaría, de media, alrededor de 3.000 €. 

Rehabilitar tejado o cubierta

Se trata también de elementos muy expuestos a agentes exteriores que los pueden llegar a deteriorar con gran rapidez si no se realiza un buen mantenimiento. Por lo general, los trabajos que se realizan dentro de una rehabilitación pasan por la impermeabilización, reparación de filtraciones y humedades y colocación de tejas nuevas. En casos de gran deterioro puede ser necesario reponer también la estructura.

Rehabilitar el tejado de una vivienda unifamiliar de 100 m² supondrá una inversión de 6.500 €, aproximadamente. Solo colocar tela asfáltica cuesta alrededor de 6 €/m², mientras que retejar puede tener un precio aproximado de 70 €/m², aunque dependerá en buena medida del tipo de teja.

Rehabilitación de cimentaciones

Una cimentación insuficiente o que presenta deterioro o está dañada por un movimiento del terreno pone en peligro la estabilidad de cualquier construcción. Por ello, los trabajos para reforzarla deben ser los primeros en caso de una rehabilitación integral. Ese refuerzo se puede realizar por inyección de mortero a presión, por ampliación del apoyo de las zapatas, o por su sustitución.

Un refuerzo de hormigón armado mediante recalce por debajo de la cimentación existente cuesta alrededor de 150 €/ m³. El recalce de la zapata con inyecciones de resinas expansivas para consolidar el terreno puede llegar a costar alrededor de 700 €/m.

Reforzar estructura

En los trabajos se debe tener en cuenta tanto el material y la forma de la estructura como la distribución de la vivienda. Se actúa cuando existen problemas como uso de materiales de escasa calidad, sobrecargas, humedades o movimientos del terreno. La solución pasa bien por instalar elementos que corrijan los desequilibrios en las cargas o bien por colocar refuerzos en forma de vigas o pilares.

Sustituir las vigas de una vivienda puede costar entre 6.000 € y 20.000 €, dependiendo del alcance de los trabajos. Un refuerzo en un forjado de madera mediante conectores y hormigón ligero cuesta alrededor de 75 €/m.

Rehabilitación del aislante térmico

La eficiencia energética es una de las cuestiones que se suelen incluir en cualquier proyecto de rehabilitación de una vivienda o edificio. Hay diferentes sistemas para mejorar el aislamiento. Uno de los más habituales es el Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE), mediante el cual se colocan materiales aislantes adheridos al muro. Su precio se sitúa alrededor de los 65 €/m².

Otra opción es la fachada ventilada. En este sistema, entre el aislante y el revestimiento se crea una cámara de aire que actúa como regulador. Su precio, 120 €/ m², aproximadamente.

Rehabilitación de instalaciones

La normativa que regula las instalaciones de fontanería y electricidad se ha modificado sensiblemente y adaptarse a ellas forma parte de cualquier proyecto de rehabilitación de una vivienda. Es el caso, por ejemplo, de la sustitución de viejas tuberías de plomo, prohibidas desde hace algunos años por los daños que pueden provocar en la salud.

El coste de los trabajos dependerá en buena medida de las dimensiones de la vivienda. De manera aproximada, la reforma de la instalación de fontanería y electricidad de una vivienda de 100 m² puede costar alrededor de 7.000 €.

Mejora de la accesibilidad

El trabajo más común en este apartado es la construcción de rampas de acceso para facilitar el tránsito de personas con movilidad reducida o en silla de ruedas. Deben cumplir con una normativa estricta en lo que a dimensiones o pendiente se refiere, de modo que cuando no es posible su construcción se puede optar por la instalación de sillas o plataformas salvaescaleras. En el interior de la vivienda se pueden acometer otras mejoras, como la instalación de duchas a ras de suelo o sanitarios adaptados.

Construir una rampa de obra para una vivienda puede costar alrededor de 2.000 €. Sustituir una bañera por plato de ducha, aproximadamente 800 €.

¿Cuánto cuesta rehabilitar una vivienda?

La inversión necesaria para la rehabilitación de una casa será muy variable de acuerdo con una serie de aspectos básicos: 

• Mano de obra: cada profesional implicado en una obra de rehabilitación puede aplicar sus propias tarifas, y hay que valorar que la mano de obra es una de las mayores partidas del presupuesto, por lo que siempre es aconsejable solicitar varios presupuestos.

• Licencias y proyecto: el coste de las licencias depende de cada ayuntamiento, pero, por lo general, se suele aplicar alrededor de un 4% de lo establecido en el proyecto de ejecución material del presupuesto. En lo que se refiere al proyecto, cada arquitecto puede también aplicar sus propias tarifas, que parten de un mínimo también del 4% del presupuesto.

• Estado de la vivienda: es decisivo a la hora de rehabilitar una vivienda antigua, ya que si hay problemas en los cimientos o la estructura será imprescindible su refuerzo previo, con el consiguiente sobre coste, que puede moverse entre 150 € y más de 600 €/ m², según la envergadura de los trabajos que se deban realizar.

• Materiales: en los trabajos de rehabilitación de una vivienda, la calidad de los materiales es fundamental y esta puede llegar a influir por encima del 10% del presupuesto.

Valorando estos aspectos, el coste de rehabilitar una casa antigua puede ser muy variable. Estos podrían ser presupuestos aproximados:

• La rehabilitación de una casa de unos 100 m² en la que no sea necesario actuar en cimientos ni estructura, pero sí en fachada y tejado, así como acometer trabajos de reforma interiores puede costar a partir de 25.000 €.
• Rehabilitar una fachada de 200 m² con enfoscado y pintura tendrá un coste aproximado de 5.000 €. Si se emplea el sistema SATE el coste se elevaría a unos 13.000 €.
• Cambiar un tejado de 100 m² sustituyendo vigas y tejas necesitaría una inversión media aproximada de 12.000 €.
• La redacción de un proyecto de rehabilitación de las vigas de un piso de unos 100 m² costaría alrededor de 1.500 €, incluyendo dirección de obra.

Aspectos importantes en la rehabilitación de una vivienda

• Habitabilidad de la vivienda

  Uno de los aspectos que más influye a la hora de rehabilitar una vivienda es la de adaptarse a nuevas necesidades y a veces también a nuevas normativas. Es algo que en muchas ocasiones implica cambios en la distribución para hacer la casa más cómoda o más funcional, según lo que se necesite. 

  Cuando se trata de una rehabilitación que afecte sustancialmente al inmueble inicial será necesario solicitar una nueva cédula de habitabilidad, que es la que garantiza que se cumplen con las condiciones mínimas para que la vivienda pueda considerarse habitable. 

  Los requisitos varían de unas comunidades a otras, pero siempre se requerirá la presentación en el registro municipal de la solicitud junto a un certificado de final de obra de la rehabilitación y un informe redactado por el arquitecto encargado del proyecto. El coste del trámite varía según la tarifa del profesional y del ayuntamiento, pero, de media, en el caso de una vivienda unifamiliar puede situarse alrededor de 100 €. 

• Seguridad estructural y constructiva

  Cualquier trabajo de rehabilitación necesita un paso previo, que es conocer en profundidad el estado del inmueble, y no solo en lo que está a la vista, también de aquello que permanece oculto, desde vigas a cimientos. Si se encuentra cualquier problema o hay signos de deterioro el primer trabajo debe ser siempre el de reforzar la estructura de la casa antes de realizar cualquier trabajo dentro, mucho más si se va a hacer una redistribución interior. 

• Ayudas y subvenciones a la rehabilitación

  Cuando se trata de inmuebles con una cierta antigüedad cabe la posibilidad de solicitar ayudas. En el caso de los planes del Ministerio de Fomento, estas se conceden para la rehabilitación de edificios y también de viviendas, salvo excepciones, residencias habituales. En líneas generales, estas subvenciones se conceden para trabajos de conservación (cimentación y estructura, instalaciones, azoteas, cubiertas, fachadas y medianeras), así como para mejora de eficiencia energética y accesibilidad. 

  Para su obtención es necesario cumplir una serie de requisitos, sobre todo en lo que a antigüedad del inmueble y grado de deterioro se refiere. La cuantía de la ayuda varía según las circunstancias.

Cómo rehabilitar una vivienda, paso a paso

1. Valorar el estado de la estructura de la vivienda

   El estado de conservación de la vivienda y de sus diferentes elementos marcará cómo rehabilitar vivienda. Si no hay problemas estructurales se podrá realizar cualquier trabajo en ellas. Pero si hay algún tipo de deficiencia o deterioro es imprescindible conocerlo para actuar sobre ello en primer lugar. Pero el estado de la estructura es algo que solo puede determinar un perito especializado.

2. Definir un plan de rehabilitación

   El siguiente paso es elaborar un proyecto que recoja los trabajos necesarios en la rehabilitación, desde la distribución de espacios para satisfacer las necesidades a las medidas necesarias para mejorar su accesibilidad. También debe contemplar materiales y plazos de ejecución de los trabajos.

3. Elaborar un proyecto de rehabilitación

   Será un arquitecto quien deba diseñar un proyecto de rehabilitación de acuerdo con el estado del inmueble y a los trabajos necesarios para su adecuada conservación o mejora. Debe incluir documentos como una memoria descriptiva de las actuaciones que se deben acometer, una memoria justificativa de estas, planos de situación y emplazamiento, planos de estado previo a los trabajos y después de la obra, estudio de la gestión de los residuos generados, presupuesto, etc.

   El coste de ese proyecto dependerá tanto de las dimensiones del inmueble como de su grado de deterioro, de si se trata de una rehabilitación total o parcial y también de los honorarios de cada profesional. En este último aspecto, lo habitual es que apliquen un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) que puede oscilar entre el 4% u el 12%. 

4. Solicitar permisos

   Por lo general, los trabajos para rehabilitar una vivienda antigua van a requerir la concesión de una licencia de obra mayor. El tiempo de la tramitación depende de cada Ayuntamiento, pero en algunos casos puede demorarse hasta un año.

   También puede variar sensiblemente el coste. Normalmente, las tasas administrativas se establecen en el 4% del P.E.M. A ello habría que añadir las tasas por ocupación de vía pública si es necesario colocar andamios o contenedores, para lo que también es necesario contar con el permiso preceptivo.

5. Ejecutar el proyecto

   El proyecto técnico marcará las directrices de los trabajos de la rehabilitación de la casa. En caso de problemas en la estructura o cimentación, su refuerzo será lo primero que se acometerá. También tienen prioridad cubiertas, tejados y fachadas si presentan un grado elevado de deterioro. Tras ello, se iniciarán los trabajos de mejora de las instalaciones, accesibilidad o reformas interiores, si forman parte del proyecto de rehabilitación. 

Ayudas y subvenciones para la rehabilitación de viviendas

Ventajas de rehabilitar una vivienda

• Mejorar la eficiencia energética de la vivienda

  Una buena rehabilitación debe tratar todo lo relacionado con criterios de eficiencia energética. Esto incluye desde un buen aislamiento térmico de las paredes a la instalación de ventanas que ofrezcan una buena protección o el uso de energías como la solar para calentar agua o la biomasa para la calefacción.

  Mejorar la eficiencia energética es importante, ya que al final repercutirá tanto en la comodidad de la vivienda como, especialmente, en las facturas de los suministros básicos.

• Mejora de la accesibilidad a la vivienda

  Las obras de rehabilitación permiten adaptarse a la normativa general en lo que a eliminación de barreras arquitectónicas se refiere. Este aspecto afectaría, en el exterior del inmueble, a la mejora de la accesibilidad en entradas a portales, descansillos o zonas comunes. La rehabilitación es el momento idóneo, por ejemplo, para instalar rampas o ascensores.

  No solo en zonas exteriores, en el interior de las viviendas, también es posible mejorar la accesibilidad para que se puedan mover sin obstáculos personas con problemas de movilidad. Es ese caso de la sustitución de bañeras por duchas o la instalación de puertas más anchas por las que pueda pasar con holgura una silla de ruedas.

• Aumento de la seguridad estructural

  A veces por el paso del tiempo, otras por un mal mantenimiento y otras muchas por el empleo de materiales de baja cantidad, las estructuras se deterioran seriamente. Un proyecto de rehabilitación siempre tendrá en cuenta estos aspectos para actuar sobre ellos en caso de ser necesario. Una estructura y unos cimientos en buen estado garantizan la estabilidad del inmueble y la seguridad necesaria para acometer cualquier obra que lo afecte.

• El valor de la vivienda se incrementa

  El estado del inmueble es un factor determinante a la hora de calcular su precio de mercado, no solo en lo que se refiere a la venta, también al alquiler. Cualquier obra de rehabilitación supondrá una inversión a veces costosa, pero que se puede recuperar en el momento de sacar esa vivienda al mercado inmobiliario, ya que será mucho más atractiva. 

• Adaptación a las nuevas normativas de edificación

  Las normas urbanísticas y aquellas que afectan a la construcción o conservación y mantenimiento de los inmuebles cambian con el tiempo y se van adecuando a nuevas circunstancias. Las obras de rehabilitación permiten subsanar deficiencias y también adecuar las condiciones de habitabilidad y conservación a lo que estipulen las leyes en cada momento, por ejemplo, en lo referente a aislamiento o a instalaciones de electricidad y fontanería.