Precios y Presupuestos para Segregar una Vivienda

¿Cuánto cuesta segregar un inmueble?

Salvo el acuerdo de junta de propietarios, que no implicará ningún coste, segregar una vivienda o local conlleva una serie de gastos que pueden ser importantes en su conjunto.

Por un lado, la intervención de un profesional para que realice el proyecto técnico de las obras a ejecutar para llevar a efecto la segregación física del inmueble acarrea el abono de sus honorarios junto al propio coste de las obras. Estas cantidades normalmente se calculan según el Proyecto de Ejecución Material (PEM) y suponen un porcentaje que puede variar de unos profesionales a otros, aunque no será inferior el 4 %.

Por otra parte, también se habrá de sumar las cantidades en concepto de impuestos y/o tasas para la obtención de la autorización administrativa. Estas pueden variar de unos ayuntamientos a otros.

Lógicamente, el coste de una segregación de un terreno será inferior a lo que puede suponer que el coste de la segregación de una casa, que por lo general se incrementa con el coste de ejecución de todas las obras necesarias.

Así, se puede hacer referencia a las siguientes cifras orientativas para la segregación de un inmueble o terreno:

• El precio de un levantamiento topográfico del terreno puede oscilar los 200 € - 250 €.

• El proyecto de segregación del terreno puede costar entre 800 € y 1.200 €.

• Las tasas de licencia o declaración de innecesariedad pueden ser variables porque se calculan por aplicación de un porcentaje al valor, normalmente el catastral, del terreno. En el caso de segregaciones y agrupaciones de fincas, pueden suponer alrededor de 0,070 €/m². En las segregaciones se tendrá en cuenta la superficie de la finca matriz y en las agrupaciones la superficie de la finca resultante. Pueden establecerse cuotas mínimas y máximas, que se moverían desde los 40 € a los 3.500 €. 

• El coste de notario puede oscilar los 300 € - 400 €.

• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se calcula sobre el valor fiscal de la finca y el porcentaje que se aplicará depende de la comunidad autonómica en la que se realice la segregación, siendo el más habitual de 1,5%.

• El coste de inscripción en el Registro de la Propiedad puede costar unos 200 €.

Finalmente, a estos costes de para la segregación de un inmueble se les deberá añadir el coste de las obras que fueran necesarias para realizar la división física.

Pasos necesarios y requisitos para llevar a cabo la segregación de una vivienda

1. Acuerdo de la junta de propietarios y consentimiento de vecinos

   En el caso de la segregación de una vivienda o local que sea parte de una comunidad de propietarios, lo primero es confirmar que los estatutos lo permiten. De no contemplarlo, será necesario conseguir la aprobación de la junta de propietarios con las mayorías establecidas en el art. 10.3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas mayorías son de 3/5 partes del total de propietarios, que deben representar las 3/5 partes de las cuotas de participación.

   De igual forma, se debe conseguir el consentimiento de aquellos vecinos que pudieran verse afectados por los cambios que se produjesen con motivo de la segregación de la vivienda. Además, la división de la vivienda que se encuentra en régimen de propiedad horizontal obliga a redistribuir las cuotas de participación, fijando nuevos porcentajes para las fincas afectadas.

2. Autorización de segregación

   Se puede considerar que con carácter previo a la aprobación de acuerdo de junta de propietarios, hay que solicitar la autorización administrativa de segregación ante el organismo competente, Ayuntamiento o la Delegación de Urbanismo. Sin embargo, existen Ayuntamientos que requieren el acuerdo previo de la junta de propietarios para resolver sobre la licencia. Para evitar demoras injustificadas se recomienda consultar a la administración qué conviene solicitar primero.

3. Requisitos para la segregación de inmuebles

   Variarán según el Ayuntamiento en cuestión. Por lo general, las condiciones para poder segregar una vivienda son las siguientes: 

   • Cumplir con el programa de vivienda que se exige a la edificación nueva y con atención, en su caso, de las condiciones que establecidas para edificios catalogados.
   • Se limita a una división simple por cada vivienda o elemento creado en la declaración de obra nueva.
   • La creación de una nueva vivienda por segregación suele implicar la realización de obras e instalaciones. Serán un requisito previo a la concesión de la licencia.

   De la misma forma, se imponen una serie de prohibiciones que deben tenerse en cuenta al realizar el proyecto de segregación del inmueble:

   • Prohibición de instalaciones nuevas por fachada exterior y de creación de servidumbres de paso de instalacionespor elementos privativos dentro de la misma planta del inmueble.
   • Prohibición de alterar los huecos de fachada a vía pública o patios internos y de alterar el acceso desde el núcleo de comunicaciones.
   • Prohibición de dividir viviendas cuando no exista ascensor en el inmueble.

4. Acto notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad

   Como se puede observar, y sin entrar en más detalle, los requisitos son de tal complejidad que dificultan en la mayoría de las ocasiones que la segregación de la vivienda se pueda realizar legalmente posibilitando la posterior inscripción del elemento nuevo en el Registro de la Propiedad.

   En caso de cumplir con los requisitos técnicos y conseguir la licencia administrativa y la aprobación de la junta de propietarios, se prosigue con la firma de la correspondiente escritura pública (art. 50 Reglamento Hipotecario) que será el título que permitirá la inmatriculación del elemento nuevo previa realización de las obras y concesión de los preceptivos permisos.

   • Autor del artículo: Alberto Leonardo Zorrilla, abogado en LBS Abogados.