Precios y Presupuestos para Convertir un Local en Vivienda

Requisitos para habilitar un local como vivienda

Habitabilidad

Para que un espacio pueda ser destinado a uso residencial, debe cumplir una serie de condiciones mínimas de habitabilidad. Es decir, debe poseer cédula de habitabilidad, que es un documento que certifica que un inmueble determinado cumple las condiciones necesarias como para ser destinado a uso residencial. Este documento se expide una vez que se ha corroborado que la vivienda cumple con una serie de requisitos, tanto desde el punto de vista legal como constructivo, a saber, que la vivienda cuenta con ventanas y ventilación directa; la altura mínima es de 2,5 m. en al menos el 70% de la vivienda, entre otras. 

Permiso de la comunidad de vecinos

Los locales comerciales, aunque sean exteriores, pertenecen a la comunidad de vecinos del bloque de viviendas en el que están ubicados. Por ello, para que se puedan convertir en una nueva vivienda, debe contar con la aprobación de dicha comunidad. 

Sin embargo, también pueden darse casos en los que, para realizar el cambio, no sea necesario contar con el visto bueno de la comunidad, por lo que será necesario remitirse a los Estatutos de la Comunidad en cuestión, que será en donde figure el régimen normativo respecto a este tipo de actividades, así como cualquier posible restricción o capacidad de ejecución al respecto. 

Condiciones del Código Técnico de la Edificación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). 

Por ejemplo, entre estas condiciones, cabe destacar la necesidad de contar con una salida de humos, que la vivienda cuente con al menos una estancia con un espacio útil superior a los 12 m², que todas las habitaciones (menos el aseo, zonas de paso y despensas o tendederos) tengan ventilación y luz natural, así como que deberá tener un espacio útil en conjunto mínimo de 38 m² (con posibilidad de ser reducido hasta los 25 m² en casos especiales), etc. 

Número de viviendas establecidas por hectárea

El número de viviendas por hectárea hace referencia a la densidad demográfica que está permitida en cada zona. Si el número de viviendas en la zona donde se ubica el local comercial que se quiere convertir en vivienda ha alcanzado el máximo aceptado por el Consistorio, el local no se podrá convertir en vivienda pese a cumplir con el resto de requisitos. Esta información está disponible en el Ayuntamiento correspondiente al inmueble en donde se ubique el local que se quiere convertir en vivienda. 

Suelo urbano

Otro de los factores que se deben tener en cuenta a la hora de convertir un local en una vivienda es que el local en cuestión esté ubicado en un suelo urbano, es decir, suelo considerado apto para la edificación y para el uso residencial. La institución encargada de determinar el uso del suelo son los respectivos ayuntamientos, por lo que será en el Consistorio correspondiente al local donde se podrá consultar si el suelo es apto para ser convertido en vivienda o no. 

¿Cuánto cuestan los trámites y reformas para convertir un local en una vivienda?

Trámites y licencias

El precio de convertir un local en vivienda dependerá de factores determinantes como el espacio con el que se cuente, las calidades de los materiales utilizados, el estado inicial del local y las antiguas estructuras que se puedan reutilizar, así como el coste derivado de la mano de obra y de la dirección de obra. De este modo, en la mayoría de los casos, el coste medio de las obras se situará entre unos 400 € y 900 €/m². No obstante, siempre se podrán dar casos con precios más elevados si las calidades de los materiales y el proyecto así lo exigen.

Para empezar, se deben tener en cuenta los trámites y licencias necesarios para convertir un local comercial en vivienda de forma legal:

• Tasa de licencia urbanística de obra mayor con cambio de uso: 350 € - 400 €.
• Certificado Energético: el certificado en sí puede costar unos 50 € - 90 €, mientras que la tasa de registro de un certificado ya existente es de unos 10 € - 20 €.
• Tasa de la Cédula de Habitabilidad: el trámite completo de la cédula puede costar unos 60 €; mientras que la tasa únicamente cuesta unos 25 €.
• Informe de Idoneidad técnica: su precio se sitúa en torno a los 300 €.
• También es necesario contar con los honorarios de los profesionales (albañiles, fontaneros, electricistas, etc.). Estos pueden llegar a incrementar el coste final en torno a un 10% - 20%. 
• Además, es necesario añadir los honorarios del notario y los costes de los trámites burocráticos. De media, esto puede llegar a suponer el 15% - 25% del coste final.
  

En el caso de que fuera necesario un proyecto técnico por parte de un arquitecto para hacer el cambio de uso de local a vivienda puede costar unos 1.500 €.

Coste de las reformas

• Reforma de las instalaciones de electricidad y fontanería: las instalaciones de electricidad y fontanería son de las cosas que suelen deteriorarse con más rapidez, por lo que será necesario no solo ponerlas a punto, sino también adaptarlas a las nuevas necesidades propias de una vivienda. De media, esta reforma suele tener un coste medio de unos 3.000 € aproximadamente. 
• Crear espacios con tabiquería: los locales suelen ser espacios abiertos y, al convertirlos en viviendas, es necesario compartimentarlos para crear habitaciones. De media, esto suelo costar unos 1.000 € - 2.000 € según el tamaño del local y de la futura vivienda. 
• Construir altillos: debido a que los locales suelen contar con techos altos, lo más recomendable es aprovechar este espacio creando altillos que sirvan para espacio de almacenaje o incluso habitaciones. De media, crear un altillo de tipo medio tendrá un coste medio de unos 1.500 € - 2.300 € aproximadamente. 
• Añadir puntos de luz: se deberá adaptar la iluminación a los nuevos espacios y necesidades de la vivienda. De media, cada punto de luz que se incluya tendrá un coste medio de unos 30 € - 80 €. 
• Sustitución de la carpintería exterior: la carpintería exterior será heredada del antiguo local, y lo más común es que sea necesario modificarla para adaptarla a las necesidades e intimidad que requiere una vivienda. De media, esta reforma puede tener un coste medio de unos 3.000 € aproximadamente. 
• Cambio de pavimentos y revestimientos: los suelos y los revestimientos del local no se suelen ajustar a los de una nueva vivienda, y están pensados para soportar un tránsito más elevado que el de una casa. De media, el coste aproximado de cambiar suelos será de unos 40 €/m², y el de los revestimientos de paredes en torno a unos 20 € - 35 €/m². 

Por ejemplo, llevar a cabo una reforma completa en un local de 50 m² para convertirlo en un apartamento de un dormitorio tendrá un coste aproximado de unos 20.000 €. Así mismo, si lo que se quiere es reformar un local comercial de 100 m² para convertirlo en una vivienda de tres dormitorios, el coste medio ascenderá hasta los 35.000 € aproximadamente.

Cómo convertir un local en una vivienda: pasos a seguir

1. Asegurarse de que es posible desde el punto de vista técnico y legal

   La viabilidad técnica del proyecto es un requisito indispensable. Deben verificarse que las condiciones urbanísticas permitan la conversión de local a vivienda, considerando que pueda ser una zona exclusivamente comercial, lo que impediría el cambio de uso. Desde el ámbito urbanístico, debe encontrarse dentro del número de viviendas permitidas por hectáreas y situado en planta sobre rasante, sin que sea un espacio destinado a garaje.

   Es necesario además verificar y cumplir con las condiciones técnicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, en lo que se refiere a los apartados de seguridad, accesibilidad (SUA) y salubridad (HS). Legalmente puede ser un trámite de medio plazo. Lo ideal es acudir al ayuntamiento para conocer con exactitud los trámites administrativos.

2. Contratar a un arquitecto para realizar un proyecto de reforma

   Es importante recurrir a la asesoría técnica de un arquitecto no solo para evaluar las condiciones técnicas, sino también para plasmar en planos las posibles reformas. El coste de llevar a cabo el proyecto de obra puede variar mucho de un local a otro en función del tamaño del mismo. Sin embargo, la mayoría de ellos se moverán entre los 2.000 € y los 5.000 € aproximadamente. 

3. Tramitar las licencias para convertir el local en vivienda

   Para convertir el local en vivienda se debe realizar el cambio de uso, y para ello corresponde tramitar las licencias municipales previo pago de las tasas que ello conlleva. Es esencial obtener la cédula de habitabilidad o certificado final de obra, documento que puede variar dependiendo de cada ayuntamiento. Este trámite puede tardar entre 3 y 4 meses. El coste de obtener la cédula de habitabilidad de un espacio de estas características variará también en función del tamaño y del coste particular de su tramitación. No obstante, en la mayoría de los casos no debería superar los 100 € de media. 

   En algunas ciudades se requiere contar con la conformidad de la comunidad de vecinos para poder tramitar el permiso de obras mayores. Es necesario enviarle a cada vecino un burofax con el proyecto anexo para conocer si no existe oposición a la obra.

4. Realizar la reforma del local

   Cumplidos estos pasos se puede dar inicio con la reforma del local en función de la idea que se quiera desarrollar con el mismo. El coste de acometer la reforma dependerá de factores como el tamaño del local a convertir en vivienda, el estado inicial del inmueble, las calidades de los materiales utilizados y el coste concreto de la mano de obra. Por ello, se trata de un precio que podrá variar bastante entre un proyecto y otro. No obstante se puede considerar que, de media, este coste se moverá entre unos 400 € y 800 €/m² aproximadamente. 

Permisos y licencias necesarios para convertir un local en vivienda

Ventajas de convertir un local en vivienda

• Ahorrar en la inversión inicial de compra

  El precio de compra de un local es hasta un 50% menos que el de una vivienda, un ahorro que atrae tanto a particulares como inversores.

  Ante el bajo coste, no se requiere de una inversión inicial tan alta como ocurre en la adquisición de una vivienda. Por ello convertir un local en vivienda puede ofrecer más metros cuadrados a menor precio.

• Posibilidad de adaptar el local según las necesidades

  Muchos particulares asumen hacer la reconversión a su gusto o a sus necesidades. Es una manera más accesible de conseguir una vivienda tipo loft, un gran espacio con pocas divisiones.

  No solo familias muestran su interés por adquirirlos como viviendas sino también los inversores lo demandan como una posibilidad de negocio pues convierten su uso en alquiler y obtienen una rentabilidad superior al 7%. 

  La demanda desde el punto de vista turístico también ha sido alta, es una forma de negocio para hospedajes temporales y probablemente cerca del centro de la ciudad.

• Conseguir un espacio original y de diseño

  Las diferentes estructuras de los locales generan novedosas ideas de diseños interiores. Lo mejor es que se puede tener  un apartamento con mucho estilo, moderno y con mucha luz por muy poco dinero.