Precios y Presupuestos para Reformar un Local Comercial

¿Cómo reformar un local? Tipos de reformas que se pueden hacer

Reforma integral de local

Una reforma integral es aquella en la se hacen diferentes tareas que cambian las instalaciones, los revestimientos y cerramientos, la distribución de espacios y el mobiliario. Estas suelen ser las obras comunes cuando se quiere cambiar el tipo de negocio o cuando el local no está en las mejores condiciones. El precio medio es de 20.000 €.

Con el objetivo de conseguir el mejor resultado, es recomendable solicitar el asesoramiento de un estudio de arquitectura que se encargue del proyecto y reforma del local comercial respetando la normativa vigente.

Poniendo un ejemplo de un negocio de barrio, la reforma de una tienda de 55 m², con una actividad comercial orientada a la venta de perfumería y cosméticos podría costar sobre 14.000 € o 15.000 €:

• Tabiquería de pladur 2.100 €
• Suelo de tarima, falso techo de pladur y paredes 3.200 €
• Instalación de puertas y ventanas 1.800 €
• Reforma de baño pequeño e instalación de fontanería 800 €
• Sistema de climatización 2.050 €
• Instalación eléctrica e iluminación 1.200 €
  
• Accesos a minusválidos y salida contra incendios 600 €
• Muebles y escaparates 1.500 €
• Mano de obra 1.200 €
• Asesoramiento técnico y gestión de permisos 1.100 €

Total: 15.550 €.

Reformar parcialmente un local

En las reformas menores de locales no se cambian todos los elementos, sino que lo que se busca es darle nuevas funcionalidades que se traducen en que el cliente pueda tener una mejor experiencia y sentirse más seguro, como puede ser instalando mamparas protectoras en la barra o separando a los comensales.

El presupuesto de estas obras se sitúa en una media de 6.000€. A la hora de hacer una pequeña reforma de un comercio, lo más habitual es pintar, cambiar las ventanas, sustituir el antiguo mobiliario, poner un nuevo sistema de climatización o cambiar el tipo de suelo.

Acondicionar un local

Cuando hay una construcción de nueva obra o se va a alquilar un local recién reformado, las obras se centran en adaptar el local comercial a la actividad. Si el negocio va a cambiar por traspaso o venta del inmueble, en lugar de hacer una reforma completa se pueden conservar los elementos básicos y centrarse solo en los acabados y en la imagen de marca del nuevo local.

En estos casos, los presupuestos son un 25% menores que en las reformas integrales puesto que las instalaciones generales y las tabiquerías principales están ya hechas. Al reformar un local para su acondicionamiento, las tareas suelen ser la instalación del mobiliario y maquinaría, pintado, revisión y acondicionamiento de la fachada, tomas de iluminación, gestión de licencias y el proyecto técnico. Algunos ejemplos y precios por tipos de negocio serían los siguientes:

• Taller de reparación de coches de 160 m²: 12.500 €
• Guardería infantil de 90 m²: 6.500 €.
• Reforma de un restaurante de 100 m²: 11.000 €.
• Reforma de una tienda de ropa de 65 m²:  4.700 €.

Adaptar local a nuevas necesidades

Tras el cierre obligado durante el periodo de cuarentena, existen una serie de mejoras o reformas que se pueden realizar para aumentar las condiciones higiénico-sanitarias de los locales comerciales:

• Instalación de mamparas protectoras: en el caso de la reforma de un bar o restaurante, se pueden instalar en la zona de barra y entre las mesas. En otro tipo de comercios es en la zona de cajas donde se pueden colocar. Las mamparas anticontagio pueden ser de diferentes materiales (metacrilato, policarbonato, vidrio, etc) y pueden ser lisas o estar decoradas con motivos variados o el logo de la empresa. Una mampara simple de metacrilato para una caja cuesta alrededor de 100 €, mientras que si es personalizada el precio puede elevarse en un 20%.
• Instalación de dispensadores de gel hidroalcohólico: sobre todo en la entrada, baños y zona de probadores. Con sensor infrarrojos y en acero inoxidable para, por ejemplo, baños, el coste ronda los 200 €/unidad.
• Instalación de grifos con sensor o pedales: este tipo de grifos funcionan sin contacto, por lo que resultan especialmente higiénicos. De media la instalación cuesta alrededor de 150 €/unidad.
• Instalación de cámaras de control de aforo: especialmente indicadas para comercios de gran aforo e instalaciones deportivas. Pueden ser de interior o exterior y su precio parte de los 500 €. 
• Instalación de sistema de ventilación: una correcta ventilación es fundamental para mejorar la calidad del aire y eliminar microorganismos y partículas en suspensión. Podría ser natural, pero en la reforma de un comercio lo habitual es que sea mecánica, es decir, con aparatos que fuerzan la entrada y salida de aire. Su instalación en un local de dimensiones medias cuesta alrededor de 3.000 €.
• Instalación de interruptores y pulsadores contactless de salida: son más higiénicos al evitar el contacto directo. Su precio parte de unos 30 € sin instalación, pero se debe tener en cuenta que la puerta debe ser automática.

Pasos para reformar un local comercial

1. Conocer el estado del local

   Resulta fundamental conocer el estado del local comercial para saber si reformar. Para ello, lo más recomendable es conseguir los planos actuales y verificarlos físicamente. En el caso de que no se adecuen, será necesario que un arquitecto realice unos nuevos planos a partir de las nuevas medidas o distribuciones. De esta manera, se podrán conocer los metros totales disponibles, las posibilidades de reformas y el coste aproximado que estas tendrían. 

   El asesoramiento de un profesional no es solo importante en el proyecto y reforma de un local comercial, sino también para decidir si la inversión necesaria merece la pena. Puede ocurrir que el coste sea tan elevado que la mejor opción sea buscar una alternativa, bien modificando la idea inicial de la reforma, bien buscando otro local en el que no sea necesario realizar grandes obras.

2. Diseño e imagen del local

   La elaboración del diseño del local comercial y la imagen corporativa que se quiera dar será fundamental para distribuir el espacio de forma estratégica. El diseño ha de ir enfocado a sacar el máximo partido del local, transmitiendo al cliente la imagen deseada. 

   Hay que aunar el marketing y el proyecto. Es importante contar con un técnico que plasme las ideas tal cuál se desea reformar la tienda. Es recomendable la creación de un dossier que contenga las indicaciones de la imagen estética del local para lograr una visión global adecuada. El acierto en un buen diseño durante las reformas favorece la atención y atracción de los clientes. 

3. Estimación de presupuestos y plazos

   En función de la magnitud de la reforma, se estimará un presupuesto y un plazo de ejecución. Lo ideal es trazar una planificación de la obra para tener controlados todos los tiempos de trabajo de cada profesional y así coordinar perfectamente las tareas. 

   El presupuesto debe reflejar el importe total, el proyecto de obra, el impuesto de obras y los impuestos y tasas de inicio de la actividad con su correspondiente licencia. 

4. Licencias y normativas

   Uno de los pasos necesarios para llevar a cabo la reforma será enviar al Ayuntamiento toda la documentación del proyecto y reforma del local comercial para poder solicitar la licencia de obra. Sin esta licencia no se podrán iniciar los trabajos. 

   Es también importante que el arquitecto ponga en conocimiento toda la normativa de reformas de locales comerciales para prevenir futuros imprevistos y saber cómo reformar un local comercial. Algunas de las más importantes son:

   • Plan General Urbanístico. En los locales ubicados en fincas catalogadas como de interés histórico es probable que no se pueda hacer ningún cambio sustancial en el local. 
   • La Ley de Protección de Incendios. Estipula que cada 25 metros debe haber una salida al exterior. 
   • Ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. Como norma general, ha de haber un acceso de al menos 85 centímetros de ancho al local, aunque lo ideal es que sea de al menos 100.

5. Supervisión de la obra

   La supervisión de la ejecución de las obras debería llevarla a cabo el mismo profesional que ha realizado el proyecto de ejecución. Así, se dispondrá de la garantía de que todo se ejecuta según el plan previsto en el proyecto y en el contrato de obra.

6. Trámites burocráticos para la apertura

   En último lugar hará falta finalizar los trámites para obtener la Licencia de apertura con la que poner en marcha el negocio. Dependen del tipo de negocio que se lleve a cabo y estás sujetas al pago de la tasa correspondiente.

   Actualmente existen licencias de apertura exprés previstas para que los locales con menos de 300 m² puedan abrir una vez se haya la solicitud a espensas de recibir recibir la licencia física del Ayuntamiento.

Requisitos legales y financiación de la reforma de un local

¿Por qué invertir en reformar un local?

• Invertir en interiorismo para reformar el local se rentabiliza en un año

  No son solo los restaurantes u hoteles los que invierten en conseguir un aspecto más atractivo en su negocio, sino que muchos tipos de establecimientos también han empezado a demandar estos servicios para aumentar ventas.

  El precio de partida por el que los interioristas pueden desarrollar el concepto y entregar la documentación al cliente para que lo ejecute se situaría en los 1.000 € o 1.500 €.  Otra opción es elaborar un proyecto integral que en este caso se ajustaría al presupuesto que se quiera destinar.

  En ambos casos, son inversiones que se rentabilizan al cabo de un año tras haber reformado un negocio de barrio.

• Para aumentar el valor de la propiedad

  Una reforma supone siempre un valor añadido, por lo que es la mejor opción para revalorizar el alquiler, la venta o traspaso e incluso el valor de la zona y los negocios cercanos.

• Rentabilización y plazos de amortización

  En cada situación habría que plantear un pequeño plan de empresa porque cuando se habla de inversión/amortización hay que valorar y mezclar una cantidad importante de datos y variables. Entre otras cosas, es importante valorar la situación del mercado en relación al tipo de actividad a la que se va a destinar el local: si se tiene un videoclub y la tendencia es que van a desaparecer no es objetivo plantear una reforma del local a no ser que sea para aumentar el precio de venta o su futuro alquiler.

  Lo más importante es tomar las decisiones para la reforma desde un punto de vista estrictamente profesional y de márketing.

  A nivel de rentabilidad, un buen proyecto debería favorecer un incremento de ventas y en cuanto al plazo de amortización normalmente suele ser inferior a 10 años.

• Reformar para atraer a más clientes

  Un comercio con una imagen moderna, cuidada y agradable es más atractivo para los clientes. No se trata solo de mejorar el aspecto exterior para que sirva de llamada de atención. Que su interior sea cómodo y funcional para que los clientes se sientan a gusto en el caso de la reforma de un restaurante o cafetería, o que encuentren con facilidad lo que buscan en el caso de una tienda, es importante.

• Adaptación a nuevas realidades

  En la buena imagen de un comercio entran en juego cada vez más aspectos relacionados con la seguridad y las condiciones higiénico-sanitarias. La instalación de mamparas anticontagio o de dispensadores de gel hidroalcohólico, las cartas de menú digitales o la instalación de dispositivos para reducir el contacto al mínimo (grifos, interruptores, etc) crean confianza en los clientes. Esa sensación de seguridad puede ser un incentivo para aumentar el prestigio y el número de clientes del establecimiento.