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3. Podrás obtener presupuestos y contratar, si lo deseas, al profesional que más te guste.¿Cuánto cuesta legalizar una vivienda?
El precio de legalizar una vivienda oscila entre 3.000 € y 9.000 €, aunque puede variar dependiendo de las características del inmueble y las circunstancias del proyecto. Además de los honorarios del arquitecto, hay que tener en cuenta aspectos como el coste de las tasas e impuestos y los gastos de la notaría o el Registro de la Propiedad. En la tabla se recoge el coste de los diferentes trámites necesarios para la legalización de una vivienda de tamaño estándar, así como la suma total de todos ellos.
| Tipo de trámite | Precio |
| Proyecto de legalización | 2.200 € |
| Tasas de legalización | 1.500 € |
| Licencia de primera ocupación | 2.100 € |
| Registro de la Propiedad | 250 € |
| Legalizar vivienda (coste final de todos los trámites) | 5.000 € |
Estas cifras son orientativas, ya que pueden variar de unos casos a otros. Por ello, la recomendación es solicitar presupuestos personalizados. Hay que tener en cuenta, por otra parte, que la tabla no recoge algunos gastos que pueden ser necesarios para la legalización, por ejemplo obras de mejora de adaptación o reforma con sus correspondientes proyectos y tasas.
¿Cómo obtenemos los precios?
Precios de legalizar una vivienda
¿Cuánto cuesta el proyecto de legalización de una vivienda?
El precio del proyecto de legalización de una vivienda se sitúa en unos 2.200 € de media, aunque el coste puede oscilar entre 1.500 y 3.000 €, según las dimensiones del inmueble y la complejidad que entrañe la redacción del proyecto.
Debe ser un arquitecto quien realice el proyecto de legalización de la vivienda, puesto que la solicitud debe estar acompañada de toda una serie de documentación técnica que justifique que el inmueble cumple con la normativa en materia de seguridad y de salubridad, así como con la normativa urbanística.
¿Cuánto cuesta legalizar la ampliación de una vivienda?
El precio de legalizar la ampliación de una vivienda parte de unos 500 €, pero puede superar los 2.000 €. Hay que tener en cuenta que, además del proyecto técnico será necesario abonar las tasas correspondientes y los gastos derivados de la modificación de la escritura, entre otros.
Por ampliación de vivienda se entiende cualquier obra que altere la volumetría o los metros útiles del inmueble, lo que incluye desde acondicionamiento de buhardillas a altillos o garajes. La legalización es importante porque no hacerlo puede conllevar sanciones y hasta ordenes de demolición.
¿Cuándo vale el AFO?
El precio del AFO, de la legalización de un inmueble, es de unos 5.000 € de media. Hay que tener en cuenta que solo el proyecto puede costar entre 1.500 € y 3.000 €, a lo que hay que sumar otros trámites necesarios para la legalización: pago de tasas e impuestos, licencia de primera ocupación, escrituras y registro.
- Entre 3 y 12 meses
- Dificultad: Media
¿Cuándo hace falta legalizar una vivienda?
Aunque siempre sea recomendable la legalización de una vivienda, existen circunstancias en las que será imprescindible:
- Para poder vender o alquilar el inmueble, ya que se requiere escritura y cédula de habitabilidad. Sin ellas no se podrán contratar los suministros básicos.
- Para solicitar una hipoteca.
- Para conseguir la cédula de habitabilidad o una licencia de obras.
- En el caso de querer inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o en un registro de alquiler turístico.
- Cuando se recibe la vivienda en herencia. La legalización es necesaria para poder satisfacer los impuestos que conlleva su aceptación.
- En el caso de que así lo requiera el Ayuntamiento.
¿Cómo saber si una vivienda es legal?
La forma más sencilla de comprobar si una vivienda es legal es la licencia de primera ocupación. Este documento garantiza que el inmueble cumple con todos los requisitos legales desde el punto de vista urbanístico y con los criterios para sea habitable.
Si se desconoce si el inmueble dispone de este documento, es posible informarse en los servicios urbanísticos del ayuntamiento. Y, en el caso de que no sea así, habría que iniciar los trámites de legalización. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que en algunos casos, puede que no sea posible la legalización y, para ello, haya que acometer algún tipo de obra de reforma.
¿Cuánto se tarda en legalizar una vivienda?
El tiempo necesario para legalizar una vivienda puede variar sensiblemente de unos casos a otros. Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que es necesario realizar unos trámites: proyecto técnico de legalización, presentación del expediente en el ayuntamiento y solicitud de licencia. Una vez conseguida esta, será necesario abonar tasas, obtener la licencia de primera ocupación, escriturar la vivienda e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
A ese proceso hay que sumar el volumen de trabajo del ayuntamiento. De esta manera, aunque en algunos casos sea posible legalizar la vivienda en apenas tres meses, lo más habitual es que el proceso se prolongue y pueda alcanzar el año.
Diferencia entre legalizar y regularizar una vivienda
Son dos trámites que pueden llevar a confusión, aunque sean diferentes. Legalizar una vivienda significa que se realizan los trámites necesarios para incorporar esta a los planteamientos urbanísticos de la localidad. Es un proceso para inmuebles en suelo urbanizable que se construyeron sin licencia. Con la legalización, el propietario adquiere los derechos y obligaciones propios que ello implica.
La regularización, en cambio, es el proceso que se sigue cuando de lo que se trata es de legalizar una construcción en suelo que no es urbano o que es rústico. Con ella se reconoce la existencia del inmueble, pero no se permite en ellas realizar obras de ampliación, solo aquellas destinadas a garantizar la salubridad y la seguridad. Además, el propietario debe hacer frente a los gastos de acceso de los suministros básicos.
Factores que inciden en el precio de legalizar una vivienda
- Honorarios del arquitecto: los honorarios del arquitecto son libres y su precio se establece en base a la complejidad del proyecto, pero sobre todo en función de la responsabilidad que debe asumir. Por ejemplo, si se trata de una vivienda que lleva varios años construyéndose sin licencia, el arquitecto tendrá que justificar que toda la obra cumple con la normativa. De forma orientativa, los honorarios para un proyecto de legalización de una vivienda de 80 m², con los gastos colegiales y el IVA incluidos, puede situarse en torno a los 1.900 €.
- Proyecto de legalización: para iniciar el proceso de legalización de una vivienda es fundamental disponer de un informe técnico elaborado por un arquitecto colegiado. Para ello, el profesional tiene que llevar a cabo un examen minucioso de la vivienda para determinar todas sus características técnicas y confirmar que se adapta los requisitos exigidos por la normativa urbanística. Este informe o proyecto debe constar de una memoria, documentación gráfica, planos, incluir la normativa técnica aplicable, reflejar las mediciones con su correspondiente valoración e incorporar los anexos necesarios. El coste de este proyecto puede variar mucho dependiendo del tipo de obra, de su complejidad y sus metros cuadrados. Por ejemplo, legalizar una piscina puede costar unos 500 €, mientras que si se trata de una vivienda unifamiliar, el precio se eleva a los 1.600 €.
- Tasas administrativas: las tasas administrativas se abonan en el ayuntamiento que le corresponda a la vivienda, y se calculan en función de la valoración reflejada en el informe técnico presentado por el arquitecto. Generalmente el importe a pagar suele ser el 4% de importe de la valoración.
- Registro de la vivienda en el Registro de la Propiedad: después de legalizar una edificación destinada a vivienda y solicitar la Licencia de Primera Ocupación, hay que acudir al Registro de la Propiedad para dar de alta al inmueble. Este documento es imprescindible para posteriormente poder solicitar los suministros básicos de electricidad, agua y gas. El coste medio de este trámite es de unos 240 €.
El coste de un proyecto de legalización realizado por un arquitecto se sitúa en torno a los 2.000 €. La licencia de obras, que no siempre es necesaria, pero en ocasiones sí se puede solicitar tiene un coste de unos 3.800 €. Las tasas del Registro de la Propiedad rondan los 240 €, y las tasas para obtener licencia de primera ocupación puede tener un precio de unos 1.970 €.
Dudas frecuentes sobre la legalización de viviendas
¿Qué sucede si no es posible legalizar la vivienda?
En algunos casos, sobre todo en municipios pequeños, es común que se gestionen construcciones nuevas como rehabilitaciones o reformas. Al no existir un proyecto de arquitecto, la construcción no se puede legalizar y, a efectos legales, continúa siendo un establo, un almacén, un solar o lo que fuese previamente a la obra. Esto no supone ningún problema excepto en casos específicos, por ejemplo que el ayuntamiento exija la legalización, que se quiera vender o transmitir o que se desee hipotecar o utilizar como aval.
¿Qué supone que una vivienda esté "fuera de ordenación"?
Puede ocurrir que se construyese con licencia en una zona en la que se ha llevado un cambio en el planteamiento de las condiciones de edificabilidad y ocupación, y en ese caso pasaría a ser una vivienda fuera de ordenación. Por ejemplo si el suelo sobre el que se ha construido ha pasado a ser una zona verde o suelo rústico. Esto provoca que la vivienda pierda su valor y que solamente se puedan llevar a cabo obras de conservación. Las viviendas en esta situación solo pueden regularizarse, ya que por sus características, no pueden acceder a los derechos que corresponden a la legalización.
¿En qué consiste el expediente de legalización?
El expediente de legalización es el documento técnico que debe elaborar un arquitecto para procurar la legalidad urbanística a una edificación que se ha construido sin licencia. Esto implica un estudio exhaustivo de las características de la vivienda para verificar que las obras se ajustan a la normativa urbanística vigente y al planteamiento urbanístico de la zona.
¿Cuánto suele tardar la licencia de legalización?
El plazo para la legalización de una vivienda es largo, ya que el ayuntamiento debe analizar el expediente, comprobar la veracidad de la información aportada y estudiar si se concede o no la Licencia de legalización. Este proceso puede durar entre tres meses y un año, aunque el plazo no suele ser inferior a los seis meses.
Trámites para legalizar una vivienda
Contactar con un arquitecto o estudio de arquitectura
Para iniciar los trámites de legalización de una vivienda hay que comenzar por contactar con un arquitecto o estudio, ya que es necesario disponer de un informe técnico realizado por este profesional. Para llevarlo a cabo, el arquitecto tiene que realizar una revisión en profundidad del inmueble y analizar que todas sus características se adaptan a lo establecido por el Código Técnico de la Edificación y por la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Documentación necesaria para la legalización
El arquitecto encargado de hacer el informe o proyecto de legalización se tiene que poner en contacto con el arquitecto del ayuntamiento, que le informará de la documentación específica que se precisa y las solicitudes que se deben presentar.
Elaboración del proyecto de legalización
Con toda la información en la mano, el arquitecto podrá redactar un informe técnico completo que tiene que constar de memoria, planos y documentación gráfica, normativa técnica aplicable, mediciones, anexos y, en algunos caso, también se exige aportar un certificado de final de obra. El proyecto tiene que recoger toda la información sobre la vivienda y el solar sobre el que está edificado, haciendo constar la altura del edificio, la separación hasta los linderos, el porcentaje de ocupación, las medidas de superficie útil y superficie total, etc.
Solicitar licencia de legalización
Una vez completado este informe técnico ya se puede solicitar la licencia de legalización. Este trámite se lleva a cabo en el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente. Una vez entregados los documentos, hay que esperar a que el organismo competente resuelva el expediente y dé el visto bueno, si procede.
Resolución de expediente de legalización y pago de tasas
Una vez concedida la legalización de la vivienda, hay que abonar los impuestos y las tasas en el ayuntamiento. En importe de estos pagos se calcula de forma proporcional a la valoración que el arquitecto ha reflejado en el informe técnico y suele ser el 4% del total. Posteriormente el ayuntamiento verificará que la documentación que se ha entregado se corresponde a las características reales del inmueble que se quiere legalizar.
Emisión de licencia de legalización y registro de la vivienda
Finalmente, el ayuntamiento otorgará la Licencia de Primera Ocupación, un documento imprescindible para escriturar el inmueble. El último paso sería dar el alta de la vivienda en el Registro de la Propiedad para poder solicitar los suministros de agua, luz y gas; y en el Catastro, para el correspondiente pago del IBI.
Referencias
- Web del Catastro. https://www.sedecatastro.gob.es/
- Web del Registro de la Propiedad. https://www.registradores.org/el-colegio/registro-de-la-propiedad
