En esta guía
- Precios de rehabilitación edificios
- Trabajos de rehabilitación de edificios
- Información útil
- Tipos de restauración en edificios
- Qué hay que saber de la restauración de edificios
- Puntos a tener en cuenta en la restauración de edificios
- Pasos que se siguen en la restauración de un edificio
- Normativa general en la restauración de edificios
- Ventajas de rehabilitar un edificio antiguo
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| Tipo de reforma | Precio | Características |
|---|---|---|
| Proyecto de rehabilitación de edificios | 25.000 € | |
| Rehabilitación parcial de edificio | 450.000 € | Edificio de 500 m² de planta y 6 plantas |
| Reformar la accesibilidad al edificio | 25.000 € | Realización de rampas y colocación de ascensor |
| Rehabilitar la fachada del edificio | 24.000 € | 200 m² |
| Reformar las instalaciones generales | 18.000 € |
¿Cómo obtenemos los precios?
Trabajos de rehabilitación de edificios
Rehabilitación de la fachada
En el caso de querer rehabilitar una fachada de mortero monocapa, el coste medio se sitúa en torno a unos 20 €/m². Si se trata de una fachada de mortero monocapa proyectado y con un acabado árido, el precio pude subir hasta los 25 €/m². La rehabilitación de una fachada de ladrillo, por ejemplo ladrillo caravista, costaría unos 45 €/m². Para una fachada de cemento a la que se le aplica una capa de pintura, el coste medio de su rehabilitación podrá bajar hasta los 25 €/m².
Por otro lado, si la rehabilitación de la fachada se lleva a cabo con SATE y empleando un aislante de tipo estándar, el coste medio de rehabilitar una fachada con estas condiciones se situará en torno a unos 80 €/m².
Refuerzo de las estructuras
Otro de los elementos clave es la estructura y cada una de sus partes, ya que son la garantía de que el edificio se pueda usar en las condiciones necesarias de seguridad.
A la hora de reforzar o instalar nuevas estructuras es importante el material que se utilice, por ejemplo a la hora de construir muros de carga nuevos o vigas adicionales. En este sentido, construir una viga de hormigón tiene un coste medio en torno a unos 130 €/m. En el caso de construir una viga de acero, el precio se reduce hasta los 90 €/m. Mientras que, en el caso de usar madera, el coste se podrá incrementar hasta alcanzar los 190 €/m en algunos casos.
Reforma de las instalaciones
Cambiar las instalaciones de agua y luz es uno de los elementos fundamentales cuando se quiere rehabilitar un edificio. En el caso de renovar la instalación eléctrica, de media, se puede calcular que el coste rondará los 30 €/m² del total del inmueble. Es decir, que, por ejemplo, en el caso de una vivienda de 100 m², una renovación completa de la instalación eléctrica costará 3.000 € aproximadamente.
Por otro lado, en el caso de la instalación del agua, el coste dependerá en gran medida de los materiales usados en las tuberías. Sin embargo, se puede tomar como referencia que, de media, cambiar la instalación del agua a un baño de 12 m² tendrá un coste aproximado de unos 2.000 €. Lo que significa que el coste será de unos 200 €/m², lo que se deberá aplicar solo a las estancias con tomas de agua.
Mejora de la seguridad del edificio
Finalmente, cuando se vaya a rehabilitar un edificio no se deben dejar pasar por alto los aspectos relacionados con la seguridad. En este sentido, instalar un detector de humos óptico por infrarrojos para un espacio de aproximadamente 50 m² tendrá un coste medio de unos 800 €. Mientras que si lo que se quiere es instalar un detector de humos puntual y que funcione con batería el coste por cada unidad será de unos 40 € aproximadamente.
Así mismo, en el caso de querer instalar una alarma, aunque el precio dependerá del tipo de servicio que se contrate, se puede considerar que el precio medio estándar se sitúa entre unos 400 € y 750 €.
Información útil
Es complicado estimar el coste de rehabilitar un edificio sin hacer un análisis detallado de cada caso en concreto. Cada edificio que se vaya a rehabilitar parte de unas condiciones iniciales particulares que influirán en el precio.
De manera general, se puede considerar que el coste medio de rehabilitar un edificio parte desde los 200 €/m² en los casos más económicos, hasta más de 1.000 €/m² en los casos más costosos, como por ejemplo puede suceder en los grandes edificios históricos que sean Bien de Interés Cultural.
- Varios meses
- Dificultad: Alta
Tipos de restauración en edificios
Restauración de viviendasLa restauración de viviendas sirve para mejorar alguna de las partes del inmueble que ya no se pueden usar. Por ejemplo, la seguridad estructural y constructiva, la eficiencia energética, la protección contra diferentes elementos naturales, la mejora de la accesibilidad, de la iluminación natural y artificial o la restauración de la fachada o de las zonas comunes de la vivienda.
Los precios que se pueden encontrar en este tipo de rehabilitaciones dependerán del tipo de obras que se acomentan en cada caso. Por ejemplo, en el caso de querer alisar las paredes, el precio medio se situará en torno a unos 80 €/m². Otro ejemplo se puede encontrar en el caso de querer alicatar los baños para la rehabilitación. En el caso de tomar como ejemplo un baño de 4 m², el coste medio se situará en unos 830 € en el caso de optar por gres porcelánico, mientras que si se opta por un azulejo básico el coste se podrá reducir hasta los 400 €. Así mismo, si se opta por baldosas hidráulicas, el coste se podrá elevar hasta los 2.500 € en algunos casos.
Así mismo, si se quiere instalar una fachada ventilada en la casa, el precio más común se situará en torno a unos 165 €/m² de superficie.
Restauración de edificios patrimonialesEn estos casos la restauración suele servir para recuperar y mantener un edificio de carácter histórico y con valor patrimonial, el cual se protege con este tipo de acciones. Con estas modificaciones se detiene la decadencia y se permite que este tipo de edificios sigan siendo accesibles y útiles, además de conservar su presencia histórica.
El coste de rehabilitar un edificio patrimonial dependerá de las reformas que se realicen. En este sentido, mejorar su accesibilidad instalando una silla salvaescaleras podrá tener un coste medio que oscile entre los 2.000 € y los 7.000 € según el recorrido que tenga que realizar. Por otro lado, si lo que se desea es restaurar y rehabilitar una escalera de madera, el coste medio se situará en unos 5.000 €, mientras que si se quiere instalar desde cero, por ejemplo optando por una escalera de acero y cristal, el coste podrá ascender hasta los 18.000 € aproximadamente.
Restauración de edificios históricosLa restauración de edificios históricos requiere de la presencia de profesionales para respetar al máximo las características del edificio y evitar en todo lo posible que dichas accionas supongan un impacto irreparable sobre la obra. Por este motivo, restaurar edificios históricos se convierte en un verdadero arte que solo es posible de ejecutar por auténticos expertos del sector.
Los costes de rehabilitar edificios históricos dependerán tanto del tipo de reformas que se tengan que realizar como del estado inicial de cada parte que se vaya a rehabilitar. Por ejemplo, en el caso de querer rehabilitar una fachada de piedra, el coste medio se situará en torno a unos 50 €/m², mientras que en el caso de tratarse de una fachada de ladrillo, el coste media descenderá hasta los 40 €/m² en la mayoría de los casos.
Así mismo, en el caso de querer acuchillar los suelos de madera, el coste medio en el caso de usar después un sellador y luego un barniz de poliuretano se situará en torno a los 18 €/m². Mientras que si se usa barniz al agua, que necesitará más capas, el coste podrá ascender hasta los 22 €/m² aproximadamente.
Qué hay que saber de la restauración de edificios
¿En qué consiste la restauración de edificios?
La restauración de edificios consiste en renovar o reconstruir cualquier elemento que forma parte de un inmueble y que han sufrido desperfectos o deterioros que suelen suponer su desuso. Dentro de la restauración se engloban muy diferentes variantes, como por ejemplo la restauración de una fachada, la consolidación de los cimientos o la mejora y mantenimiento de los espacios. La restauración de edificios se divide en 3 tipos de trabajo básicos, como son los de limpieza, los de reparación y los de sustitución.
¿Se pueden restaurar y reformar edificios históricos?
Sí, efectivamente los edificios históricos pueden ser restaurados y reformados, pero hay que cumplir con la normativa de la localidad y las leyes vigentes para poder realizar este tipo de proyectos. Además, los edificios históricos requieren una atención especial debido a que se tratan de edificios que forman parte del patrimonio de una cuidad, por lo que hay que adecuar las rehabilitaciones y reformas a las características del mismo para crear el menor impacto posible sobre el conjunto.
Para restaurar edificios antiguos hay que tener en cuenta el nivel de protección del que disponen y que están establecidos a través de las Normas Urbanísticas de cada ciudad. Suelen existir 3 niveles de protección, aplicándose el nivel 1 a los de protección global debido a la singularidad e importancia del edificio. Este nivel de protección marcará el tipo de reforma y restauración que se puede realizar.
Los de nivel 3 son los que tienen un menor grado de protección, pues la misma está asociada a ciertos valores del edificio y no al edificio al completo.
¿Como influye la ITE/IEE en la rehabilitación de edificios?
Al rehabilitar un edificio, ya se trate de un bloque de viviendas, una vivienda unifamiliar o un edificio histórico, es imprescindible tener en cuenta la normativa que se incluye en la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
La ITE consiste en un control técnico al que se deben someter los edificios residenciales para cumplir las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público: incluye aspectos como el estado de la cimentación, las instalaciones generales, la fachada o la revisión de la estructura del edificio.
El IEE, en cambio, es un Informe de Evaluación de Edificios, que añade algunos aspectos complementarios a la ITE, como el grado de conservación del edificio, su adaptación a la normativa de accesibilidad o su nivel de eficiencia energética.
Puntos a tener en cuenta en la restauración de edificios
La fachada. Uno de los principales elementos dentro de la restauración de edificios es la fachada o, lo que es lo mismo, el parámetro exterior de un edificio, pudiéndose diferenciar entre fachada principal u otras, como por ejemplo la fachada trasera.
El aislamiento es uno de los procesos más comunes en la restauración de edificios. Una de las técnicas más utilizadas en la actualidad es la de aislar utilizando un Sistema de Aislamiento por el Exterior también conocido como SATE. La impermeabilización de tejados o fachadas es también parte de los procesos de aislamiento.
La estructura y distribución del espacio. En ocasiones se requiere una reestructuración y distribución del espacio para sacar el máximo partido de los inmuebles durante la restauración de un edificio. Son muchos los clientes que solicitan un aprovechamiento más adecuado de los metros cuadrados y una redistribución para poder darle un nuevo uso o mejorar el actual de los edificios. Por ejemplo, muchos edificios históricos son reestructurados en su interior para acoger oficinas o convertirse en espacios comerciales.
Pasos que se siguen en la restauración de un edificio
En primer lugar, se deberá llevar a cabo una investigación histórica del edificio y realizar levantamientos arquitectónicos. De este modo, se averigua el estado actual del inmueble. No hay que olvidar que, si se trata de edificios históricos, es muy probable que hayan sufrido modificaciones o cambios a lo largo de su vida, por lo que deberán ser tenidos en cuenta antes de iniciar las labores de rehabilitación. Además, esto también sirve para confirmar los materiales y las técnicas que se utilizaron durante su ejecución, así como los deterioros que ha ido sufriendo el edificio con el paso de los años.
En segundo lugar, se deberá evaluar los daños que tenga el edificio, diagnosticarlos correctamente y proponer un método de tratamiento. En este apartado se calificará el nivel de daños y si hay posibilidades de acabar con ellos sin que se altere demasiado la edificación. Así mismo, es en este proceso cuando se comienzan a determinar los materiales y el sistema constructivo que se utilizará.
A continuación, se deberá preparar un plan de elección de materiales, teniendo en cuenta las condiciones económicas, tecnológicas (como el equipo necesario y las herramientas disponibles) y la compatibilidad de los materiales con los ya utilizados en la edificación.
Finalmente, antes de iniciar la rehabilitación propiamente dicha, se deberán resolver los aspectos jurídicos y legales necesarios para proceder a la restauración. En este punto, es importante tener en cuenta el período de tiempo del que se dispone para llevar a cabo la obra, ya que puede que demore en parte el inicio de las obras hasta que todo el papeleo relacionado con los aspectos legales esté solucionado.
Normativa general en la restauración de edificios
Para proceder a la restauración de edificios hay que tener siempre en cuenta que las normativas legales están directamente asociadas a los ayuntamientos de cada localidad, por los que es necesario comprobar las medidas establecidas en cada zona.
Si se trata de restaurar edificios históricos o con carácter patrimonial, será necesario saber en qué nivel de protección se encuentran antes de proceder a planificar cualquier trabajo. Si es un edificio protegido (Bien de Interés Cultural) es posible que la restauración del edificio sea más complicada.
Para hacer una intervención correcta, en todos los casos, será necesario realizar un proyecto previo donde el arquitecto evalúe el grado de intervención necesario para la mejora del edificio en cuestión.
En cualquier caso, y al igual que en gran parte de las obras, será necesario contar con el permiso de obra mayor concedido por el Ayuntamiento. Para lo cual, se deberá presentar el proyecto de obra firmado por un técnico de manera previa a cualquier tipo de intervención en el inmueble.
Ventajas de rehabilitar un edificio antiguo
Mejora de la eficiencia energética
Una de las grandes ventajas de rehabilitar un edificio antiguo es que se puede aprovechar la rehabilitación para mejorar su eficiencia energética, lo que no solo es bueno para el planeta, sino también para el bolsillo, ya que el coste en calefacción y aire acondicionado se reduce y rentabiliza mucho más.
Mejora de la accesibilidad al edificio
Otro aspecto importante que hay que tener en cuenta es que, la mayoría de los edificios antiguos, presentan dificultades a la hora de acceder a ellos. En este sentido, con su rehabilitación se puede aprovechar para instalar una rampa para personas con movilidad reducida, un ascensor para desplazarse entre diferentes plantas, así como facilitar el acceso desde el exterior con coches o vehículos de otro tipo.
Revalorización del inmueble
Finalmente, otra de las ventajas más importantes de rehabilitar un edificio y que no se puede pasar por alto es que es la mejor manera de revalorizar el inmueble. Esto tendrá ventajas tanto si se quiere alquilar como vender, ya sea de manera inmediata o en el futuro, por lo que hay que tener en cuenta que, el coste de la rehabilitación, en realidad es una inversión con un retorno seguro.