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3. Podrás obtener presupuestos y contratar, si lo deseas, al profesional que más te guste.¿Cuánto cuesta segregar una vivienda?
El precio de segregar un inmueble supone unos 1.000 € - 2.500 €. Este precio dependerá de sus características, de las tasas de licencia y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se calcula sobre el valor fiscal de la finca. A ello se le deberá añadir el coste de las obras necesarias para la segregación física del inmueble.
La siguiente tabla recoge el precio orientativo de los trámites básicos necesarios para la segregación de una vivienda. En el caso del levantamiento topográfico y del proyecto de segregación, los honorarios de los profesionales son libres y pueden variar. El coste de los trámites ante notario y Registro están regulados de manera oficial.
| Tipo de trámite | Precio |
| Levantamiento topográfico | 200 € - 500 € |
| Proyecto de segregación | 600 € - 1.500 € |
| Honorarios notario | 400 € - 1000 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 200 € - 700 € |
Así, se puede hacer referencia a las siguientes cifras orientativas para la segregación de un inmueble o terreno:
El precio de un levantamiento topográfico del terreno puede oscilar los 200 € - 250 €.
El proyecto de segregación del terreno puede costar entre 800 € y 1.200 €.
Las tasas de licencia o declaración de innecesariedad pueden ser variables porque se calculan por aplicación de un porcentaje al valor, normalmente el catastral, del terreno. En el caso de segregaciones y agrupaciones de fincas, pueden suponer alrededor de 0,070 €/m². En las segregaciones se tendrá en cuenta la superficie de la finca matriz y en las agrupaciones la superficie de la finca resultante. Pueden establecerse cuotas mínimas y máximas, que se moverían desde los 40 € a los 3.500 €.
El coste de notario puede oscilar los 300 € - 400 €.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se calcula sobre el valor fiscal de la finca y el porcentaje que se aplicará depende de la comunidad autonómica en la que se realice la segregación, siendo el más habitual de 1,5%.
El coste de inscripción en el Registro de la Propiedad puede costar unos 200 €.
Finalmente, a estos costes de para la segregación de un inmueble se les deberá añadir el coste de las obras que fueran necesarias para realizar la división física.
¿Cómo obtenemos los precios?
Trámites para segregar una vivienda
Segregar una vivienda requiere seguir un proceso que puede ser largo, pero que es necesario para que se desarrolle conforme a la legalidad. En ese proceso hay que seguir unos pasos y realizar trámites que están perfectamente especificados en la normativa. El consejo, en cualquier caso, es dejar el trabajo en manos de profesionales que conozcan bien cómo proceder en cada fase.
Autorización del órgano administrativo correspondiente
El primer paso que es necesario dar para la segregación de la vivienda, una vez realizado el estudio de viabilidad correspondiente, es contar con la autorización administrativa pertinente. Para ello, será necesario presentar la solicitud correspondiente, acompañada de un proyecto de obra redactado por un profesional cualificado.
Es el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal la que especifica en qué casos es necesaria la autorización administrativa para la segregación:
“[...] la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.”
Certificado final de obra
Lo habitual es que la segregación obligue a realizar obras de cierta envergadura o incluso que afecten a elementos estructurales en algunos casos. Una vez finalizadas, hay que presentar el certificado final de obra ante los servicios urbanísticos del ayuntamiento.
Una vez que los técnicos municipales comprueben que la obra se adecua al proyecto presentado, se podrá solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad de las diferentes partes segregadas.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La segregación obliga a elevar escrituras públicas de cada una de las partes resultantes de la segregación. El siguiente paso es la inscripción de cada una de ellas en el Registro de la Propiedad.
El artículo 46 del Reglamento Hipotecario señala que “[...] en el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente [...].
Mientras, en el artículo 50, indica que “Todas las operaciones de agrupación, división y segregación [...]no podrán practicarse en el Registro sino en virtud de escritura pública en que así se solicite. En dicha escritura se describirán siempre las fincas que se agrupen o dividan o que sean objeto de segregación parcial, así como las fincas nuevas resultantes de cualquiera de estas operaciones y las porciones restantes [...].
Documentación necesaria para la segregación
La segregación de una vivienda requiere de la presentación de algunos documentos esenciales. Sin ellos, no será posible culminar el proceso. Los más relevantes son los que se mencionan a continuación:
- Escritura de la propiedad que se va a segregar y referencia catastral.
- Proyecto de segregación redactado por un profesional, arquitecto o arquitecto técnico. Debe incluir, entre otra información, justificación de la segregación, descripción de la vivienda original y de las segregadas y planos de todas ellas.
- Autorización de la comunidad de propietarios.
- Licencias municipales correspondientes.
- Certificado de eficiencia energética.
Normativa para la segregación de una vivienda
Las leyes y normativas por la que se rige el proceso de segregación de viviendas en amplio y se encuentran en tres niveles diferentes:
- A nivel estatal, hay que tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal, La Ley Hipotecaria, el Código Civil, el Código Técnico de la Edificación, entre otras normativas.
- A nivel autonómico, las comunidades tienen facultad para establecer qué requisitos se deben cumplir para obtener la cédula de habitabilidad, por lo que conviene consultarlo.
- En el ámbito local, los planes generales de ordenación urbana o las ordenanzas municipales pueden imponer algunas condiciones, por ejemplo, en lo que se refiere a superficies mínimas o accesos.
¿Qué es la segregación de una vivienda?
Segregar una vivienda consiste en dividir la propiedad en dos o más partes completamente independientes, con su propia escritura e inscripción en el Registro. Cada una de las divisiones contará con acceso e instalaciones básicas propias.
Hay que tener en cuenta que se trata de un proceso complejo, requiere superar algunos trámites y las partes segregadas deben cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad.
- Tres meses
- Dificultad: Media
Preguntas frecuentes sobre la segregación de inmuebles
¿Qué es la segregación de inmuebles y fincas?
Se puede considerar la segregación como la modificación de una firma matriz u original mediante la separación de una porción o parte para constituir una o varias fincas nuevas e independientes. Asimismo, se puede realizar sobre muchas tipologías de inmuebles, en especial, viviendas, locales o terrenos siempre que se cumplan los requisitos exigidos a nivel arquitectónico, legal y urbanístico y sin que se pueda, además, causar perjuicios o daños a terceros.
Por otra parte, cuando se realiza la segregación de un inmueble y, por consiguiente, se produce una alteración de las características físicas y jurídicas de la finca matriz que se ha de notificar e incorporar al Registro del Catastro inmobiliario mediante la correspondiente declaración catastral de la nueva realidad.
¿Cuál es la diferencia entre la segregación y la división de inmuebles?
La segregación de inmuebles es la modificación de una finca originaria mediante la separación de una porción que se constituirá en una nueva finca registral independiente.
La principal diferencia que existe con la división de fincas es que en este supuesto la partición de la finca originaria produce la aparición de cuantas fincas resultantes se hayan previsto y que sustituyen a la finca matriz que, como tal, desaparece mientras que en el caso de la segregación se mantiene con la denominación de finca resto.
Salvo cuestiones técnicas que difieren en cada procedimiento, la principal diferencia se centra en el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuya base imponible es distinta en la división que en la segregación.
¿Qué legislación se aplica en la segregación de inmuebles?
Dentro de la normativa general, se debe aplicar lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley Hipotecaria, para la segregación de inmuebles y las características de habitabilidad que deben cumplir, en el primero de los casos. Además, se aplica la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad.
Además de ello, cada comunidad o ayuntamiento puede haber legislado al respecto y tener su propias normativas urbanísticas, que también habría que respetar. Incluso los trámites necesarios para la segregación de la vivienda o local pueden variar de unos a otros.
¿En qué casos puede ser necesario segregar un inmueble?
En ocasiones surge la duda de si se puede dividir un piso en dos ya que muchas de las peticiones para segregar una vivienda están relacionadas con herencias, especialmente cuando no hay acuerdo de reparto entre los herederos. También es común en caso de divorcios o cuando se busca dar un espacio a algún hijo para que pueda independizarse.
No son los únicos motivos, en caso de inmuebles de grandes dimensiones, la segregación se suele realizar con el objeto de disponer de dos inmuebles de dimensionas más pequeñas que sea más fácil sacar al mercado de la venta o alquiler.
Ventajas de segregar una vivienda
Incrementar las posibilidades de vender o de alquilar: propiedades más pequeñas, por lo general, tienen mejor salida en el mercado inmobiliario.
Aumenta el valor: dos viviendas independientes pueden sumar un mayor valor en el mercado que una sola.
Aporta flexibilidad en el uso del inmueble: la segregación permite alquilar, vender o ceder solo una parte de la propiedad, manteniendo el disfrute de la otra.
Optimización del espacio: en el caso de inmuebles de grandes dimensiones, la segregación permite aprovechar mejor el espacio, sobre todo cuando ya no se necesita una vivienda amplia.
Referencias
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
- Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
