¿Cuánto cuesta segregar una finca?

Requisitos para suelos rústicos

Pueden variar sensiblemente de unas comunidades a otras, básicamente porque cada una tiene su propia Ley del Suelo que puede establecer, por ejemplo, superficies mínimas para permitir segregar un terreno rústico de una finca matriz u obligue a que el terreno segregado se destine a una construcción de uso no agrario.

La solicitud la debe realizar siempre el propietario de los terrenos, teniendo en cuenta que es obligatorio que la finca que se va a partir debe estar debidamente inscrita tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro. 

Por supuesto, las dos fincas resultantes deberán cumplir con las normas tanto municipales como autonómicas. Y, en cuanto al proyecto de segregación, no necesariamente debe estar visado, aunque algunos ayuntamientos pueden requerirlo.

Requisitos para suelos urbanos

Para poder segregar una finca urbana, lo primero que hay que hacer es asegurarse de que las dos resultantes del proceso cumplen con las condiciones urbanísticas. En primer lugar, ambas deben tener una superficie mínima para sea edificable. Además, deben tener acceso a la vía pública y contar con las infraestructuras básicas (luz, agua, alcantarillado, etc.).

Por otra parte, en caso de que ya hubiera una construcción, hay que tener en cuenta que la segregación solo será posible si tras ella la vivienda sigue cumpliendo con la edificabilidad asignada a la finca matriz. 

Al igual que en el caso de las fincas rústicas, la solicitud debe realizarla el propietario y la finca matriz debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Requisitos para suelos urbanizables

Segregar una finca consiste en separar una parte de del terreno para constituirlo como finca independiente. En este caso, la finca original no desaparece, como sí ocurre en el caso de las divisiones. Esta diferencia entre ambos actos, además, tiene implicaciones a nivel impositivo. De esta forma, mientras que al segregar un terreno solo se tributa por el valor de la parcela que se ha separado, en el caso de las divisiones se paga por todo el valor de los terrenos que se hayan partido, de modo que es más costoso a nivel fiscal.

Los motivos para iniciar los trámites son muy variados. Uno de los más comunes es segregar la finca para venta, sobre todo en el caso de fincas urbanas. También es habitual optar por segregar una finca por herencia, en lugar de dividirla entre los herederos.

En lo que se refiere a los profesionales que pueden encargarse del proyecto de segregación de una finca, es la ley 25/2009 la que establece que debe ser realizado por un técnico competente: arquitecto si es una finca urbana (construida o no) y topógrafo, ingeniero agrónomo, forestal o de minas, entre otros, si es una finca rústica. 

Ejemplo de presupuesto de una segregación

Hay que tener en cuenta que la segregación de un terreno tiene consecuencias catastrales y registrales, de modo que es un proceso complejo en el que es necesario realizar toda una serie de documentos y trámites, desde un proyecto de segregación a la solicitud de licencia y trámites notariales. 

En el caso de los técnicos, los honorarios no están sujetos a ninguna normativa, cada profesional puede establecer los suyos propios. A nivel impositivo sí puede haber variaciones según cada comunidad autónoma o ayuntamiento.

 De forma aproximada, en el caso de una finca de pequeñas dimensiones (menos de una hectárea), el desglose quedaría de la siguiente forma:

• Honorarios de profesionales: dependerá de cada profesional, pero de media, pueden cobrar alrededor de 40 €/hora.

• Levantamiento topográfico: en el caso de segregar una finca rústica en terreno despejado y sin maleza, se situaría alrededor de los 300 €.

• Proyecto de segregación: alrededor de unos 700 €.

• Tasas de licencia de segregación: depende de cada ayuntamiento. Se calcula según los m² de la finca y el carácter de los terrenos (rústicos o urbanos). Podría situarse alrededor de 100 €.

• Costes de notario: pueden variar según el valor de los bienes objeto del negocio. Se situaría alrededor de 200 €- 300 €.

• Costes de inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos registrales también dependen del valor de la finca, tal y como se establece en el Real Decreto 1427/1989. En este caso podrían situarse alrededor de 150 €.

• Impuestos de Actos Jurídicos Documentados: grava la modificación de la finca y se calcula en base al valor venal de la finca segregada. En lo que se refiere a su cuantía, es cada comunidad autónoma la que lo fija.