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Legalizar ampliación de vivienda: Precio y Presupuestos

75 €/m²Precio medio

Rango de precios indicado por los profesionales de legalizar ampliación de vivienda: 65 €/m² - 180 €/m²

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Estos precios son una estimación y pueden variar en función de factores cómo la calidad de los materiales, la duración de la obra, las dimensiones...

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Precios de legalizar ampliación de vivienda

Tipo de trabajoPrecioCaracterísticas
Legalizar ampliación de vivienda
2.500 €
Buhardilla habitable
Legalizar ampliación de vivienda
2.000 €
Cerramiento de terraza
Legalizar ampliación de vivienda
1.400 €
Cerramiento de balcón
Legalizar ampliación de vivienda
1.600 €
Ampliar salón comedor con balcón
Legalizar ampliación de vivienda
2.500 €
Adaptar garaje como vivienda
¿Cómo obtenemos los precios?

¿Cómo obtenemos los precios?

Los precios que aparecen en esta Guía de Precios proceden de información real que recibimos de nuestros usuarios particulares y profesionales, contrastada y revisada por expertos del sector
+ 51,759solicitudes de presupuesto de legalizar ampliación de vivienda
+ 13,296profesionales de legalizar ampliación de vivienda
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Información útil

El coste medio de la legalización de la ampliación de una vivienda puede variar en gran medida según la superficie útil que se haya ampliado y la complejidad de la obra. En el caso de una ampliación pequeña, de unos 20 m², el coste medio, podría situarse alrededor de 1.500 €, incluyendo proyecto, tasas municipales, notariales y registrales. 

  • Varias semanas
  • Dificultad: Media
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¿Cuánto cuesta legalizar la ampliación de una vivienda?

La legalización de una ampliación implica un procedimiento técnico y administrativo por el que se obtiene la licencia de primera ocupación, lo que permite registrar esa ampliación. Es un procedimiento para el que se necesita el trabajo de un arquitecto, ya que es necesario presentar un proyecto o memoria de la ampliación que garantice que cumple tanto con lo marcado en el Código Técnico de la Edificación como en las ordenanzas urbanísticas municipales.

Lo recomendable es realizar siempre el trámite antes de acometer la ampliación y con las autorizaciones pertinentes. Si se ha realizado sin licencia, conviene solicitar la legalización porque será imprescindible si se quiere vender o alquilar la vivienda o pedir una hipoteca. Además, en caso de denuncia no solo habrá que hacer el trámite, sino que la ampliación ilegal puede ser motivo de sanción o incluso se puede obligar a devolver el inmueble a su estado original si no se cumple la normativa.

Son muy diferentes las obras de ampliación que, de no haberse hecho con licencia, necesitarán ser legalizadas: cerramiento de terrazas y áticos, construcción de garajes o trasteros anexos a la vivienda, construcción de altillos que implique un aumento de la superficie útil de la casa, etc.

Ejemplos de presupuestoEjemplos de presupuesto

El coste que pueden suponer los trámites para legalizar la ampliación de una vivienda está determinado por algunos factores básicos:

  • Honorarios del arquitecto: normalmente se calculan en base a la cantidad que marque el Presupuesto de Ejecución Material. Cada profesional aplica sus tarifas, pero, de media, se pueden situar alrededor del 7 % del PEM
  • Complejidad de la ampliación que se debe legalizar: la ampliación se debe ajustar a lo establecido por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y a las normas urbanísticas municipales. En caso de que no cumpla todos los requisitos, habría que hacer alguna modificación, lo que encarecerá el presupuesto.
  • Coste del proyecto técnico que deberá redactar el arquitecto: aunque la obra ya esté realizada, el profesional debe realizar un proyecto completo que refleje en qué ha consistido la obra y un presupuesto ajustado. El coste dependerá de las características de la ampliación, pero para una ampliación pequeña y características técnicas sencillas no bajaría de 600 €.
  • Tasas municipales: será necesario satisfacer tanto la licencia de obras como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Ambos se calculan de acuerdo al PEM y pueden variar de unos ayuntamientos a otros, aunque en conjunto no suelen superar el 6 % del PEM.
  • Honorarios del notario: en una ampliación, es necesario rectificar la escritura para que refleje los metros reales de la vivienda tras la ampliación. Los honorarios se suelen calcular de acuerdo al valor de la casa y en el caso de una ampliación de cierta envergadura pueden alcanzar los 350 €.
  • Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad: es conveniente que la nueva escritura se inscriba en el Registro y el coste también dependerá del valor de la propiedad. 

Teniendo en cuenta estos factores, la redacción de un expediente de legalización para dos estancias adosadas de unos 60 m² en total a un chalet unifamiliar costará alrededor de 750 €. En caso de que la superficie fuera de unos 20 m², el coste se situaría alrededor de 600 €.

Legalizar un pequeño altillo puede costar alrededor de 1.000 €, incluyendo proyecto y tramitación en el ayuntamiento.

El coste total de legalizar una ampliación realizada en una vivienda unifamiliar que conste de garaje y habitación (unos 40 m²) con proyecto, tramitación en el ayuntamiento y gastos notariales y de registro puede costar, aproximadamente 2.200 €

Dudas que resolver sobre la legalización de ampliaciones de vivienda

¿En qué se diferencia la legalización de la regulación de la ampliación de una vivienda?

La regularización es un procedimiento más sencillo que la legalización, pero solo es posible en casos determinados, por ejemplo, cuando la obra se realizó hace más de diez años y se puede justificar o cuando no hay un expediente de infracción abierto. En cualquier caso, se necesita la intervención de un técnico que redacte un informe en el que se recoja una descripción detallada de la ampliación y su superficie.

¿Hay que pagar alguna sanción?

Generalmente, sí, aunque la cuantía puede variar dependiendo de si la obra de ampliación realizada sin licencia cumple con la normativa en materia urbanística o no. En el primer caso, lo habitual es que se considere infracción leve y bastará con solicitar la legalización siguiendo los trámites marcados por cada ayuntamiento y pagar la multa correspondiente si se considera que es preceptivo (no siempre lo es). En cambio, si no se cumple la normativa y se considera falta grave o muy grave, además de la sanción se puede obligar a la demolición de la ampliación.

La cuantía de las multas dependerá tanto de la gravedad de la ampliación sin licencia como de cada ayuntamiento y oscilan entre los 300 € y los 6.000 €.

¿Por qué normativa se rige el proceso de legalización de ampliaciones?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que cualquier proceso de legalización de una construcción o ampliación de un inmueble solo será admitido si la obra cumple con lo establecido en el Código Técnico de la Edificación. Esta norma establece toda una serie de documentos técnicos básicos y complementarios relacionados con la construcción, la seguridad y los materiales.

Además de ello, cada comunidad tiene sus normas propias y cada ayuntamiento sus ordenanzas municipales y su Plan General de Ordenación Urbana, que también se deben cumplir. No solo eso, sino que los requisitos exigidos para legalizar la obra también pueden variar de unos municipios a otros, de modo que el consejo es buscar el asesoramiento de profesionales y consultar en el ayuntamiento correspondiente.

Fases para legalizar la ampliación de una vivienda

Contratar un arquitecto o estudio de arquitectura

Solo un profesional puede ofrecer el asesoramiento adecuando en un proceso de legalización de la ampliación de una vivienda. Se encargará de averiguar si es viable o no según la normativa del ayuntamiento correspondiente y la documentación que se requiere. En caso de no ser viable, puede buscar soluciones para poder afrontar el trámite y que normalmente pasarían por reformas para adecuar esa ampliación a la normativa urbanística.

Redacción del proyecto técnico de legalización

Cuando se ha confirmado que la legalización es posible, será necesario presentar la solicitud en el ayuntamiento junto con un proyecto técnico. En él se deben describir las obras realizadas y justificar el cumplimiento de la normativa municipal, así como que la vivienda cumple con lo dispuesto en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. También debe justificar que se adapta a la normativa municipal y presentar un presupuesto.

Pago de tasas municipales y licencia de obra

Cada ayuntamiento establece la cuantía de las tasas e impuestos que hay que satisfacer por cualquier tipo de obra. Suelen depender del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). La licencia suele situarse en torno al 2% del PEM y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) alrededor del 4%.

Presentación de proyecto de fin de obra

Para cumplir con lo que marca el Código Técnico de la Edificación, es necesario contar con un certificado final de obra o reparación que debe realizar el técnico contratado y que garantiza que la obra se ha finalizado conforme al proyecto en virtud del cual se obtuvo la licencia de la misma. Ese certificado es necesario para poder solicitar la cédula de habitabilidad. 

Concesión de licencia de primera ocupación

Una vez que los técnicos municipales comprueban que la documentación presentada es correcta y que la ampliación se adecua a la normativa, se procede a conceder la licencia de primera ocupación, imprescindible para poder finalizar todo el proceso administrativo. También hay que pagar una tasa por su obtención, que viene determinada por las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento.

Trámites ante notario 

Una vez que se han realizado los trámites anteriores, es necesario modificar ante notario la escritura para que refleje la ampliación acometida en la vivienda y actualice sus metros útiles y sus características. Para ello habrá que satisfacer los honorarios del notario y las tasas correspondientes, que pueden situarse alrededor del 0,5% del nuevo valor del inmueble

Trámites en Registro de la Propiedad

Una vez en poder de la nueva escritura, solo quedará su inscripción en el Registro de la Propiedad y su regularización en el Catastro. Lo primero no es obligatorio, aunque sí aconsejable.

Gabriel Martín

Gabriel Martín

Gabriel Martín, SEO Specialist en habitissimo, es un apasionado del mundo digital y especialmente del posicionamiento orgánico en buscadores. Con conocimientos en el ámbito de las reformas, adquiridos a través de su experiencia personal, comprende las necesidades y desafíos específicos de este sector.

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