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| Tipo de acondicionamiento | Precio | M² |
| Acondicionar local para restaurante | 50.000 € | 300 m² |
| Acondicionar local para vivienda | 80.000 € | 150 m² |
| Acondicionar local en bruto para garaje | 18.000 € | 100 m² |
| Acondicionar local para centro de estética | 120.000 € | 200 m² |
| Acondicionar local para tienda de comestibles | 20.000 € | 100 m² |
¿Cómo obtenemos los precios?
Qué tener en cuenta antes de acondicionar un local
Normativa aplicable
En líneas generales, a la hora de acondicionar un local en bruto habrá que considerar lo que establece el Código Técnico de la Edificación. En caso de locales ya en funcionamiento, además, habrá que cumplir con la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana que obliga a cumplir con criterios de accesibilidad.
A ello hay que sumar, por un lado, la normativa antincendios, según la actividad a la que se dedique el local. Y, por otro, se deben tener en cuenta tanto la legislación autonómica como las ordenanzas municipales, que pueden establecer ciertas limitaciones.
Permisos necesarios
Para acometer el acondicionamiento de un local, lo primero será contar con la autorización municipal o licencia de actividad para realizar las obras. En la mayoría de los casos se admite la declaración responsable o comunicación previa, salvo en actividades clasificadas, en las que se requiere el inicio de un procedimiento ordinario para la obtención de la licencia de apertura correspondiente.
Por otra parte, en el caso de locales comerciales que ya funcionan, pero en los que va a haber un cambio de actividad, será necesario tramitar el cambio de uso.
Situación actual del local
Tanto los permisos como las obras necesarias para acondicionar un local van a variar según la situación en la que se encuentre. Si se trata de un local ya en funcionamiento, se va a continuar con la misma actividad y no se van a realizar cambios de consideración, simplemente será necesario solicitar una transmisión de licencia.
Si se trata de acondicionar el local por cambio de actividad, además de las obras de reforma, que necesitarán de proyecto y autorización, será necesario solicitar el cambio de uso. En un local en bruto, las obras de adecuación son más sencillas, puesto que no hay que demoler ni desescombrar.
Actividad que se va a desarrollar
Cada actividad está sometida a una normativa específica que puede requerir que el local cumpla con una serie de características técnicas en aspectos como seguridad, ventilación o potencia de las instalaciones. Esos requerimientos siempre serán menores cuando se vayan a desarrollar actividades inocuas que si se trata de actividades calificadas (discotecas, restaurantes, talleres, centros médicos, etc.).
El tipo de actividad, por lo tanto, puede encarecer el precio de acondicionar el local, no solo por las obras de adecuación necesarias, también por el coste de la tramitación de las licencias correspondientes.
Reformas necesarias
En un local en bruto será necesario reformar la fachada, además de hacer la distribución interior, falsos techos y acabados. A ello habría que añadir, instalaciones de electricidad, fontanería, ventilación y climatización. En algunos casos también será necesario tomar medidas antiincendios.
En locales ya en funcionamiento o que lo han estado, algunos de estos trabajas no siempre son necesarios, como la distribución o las instalaciones. Sin embargo, en otras ocasiones, el acondicionamiento pasa por una demolición y retirar escombros para readaptar el local a una nueva actividad. Todo ello repercutirá en el presupuesto.
Información útil
El coste medio del acondicionamiento de un local se sitúa alrededor de 300 €/m². Sin embargo, este coste dependerá de si se trata de un local en bruto o ya en funcionamiento que solo es necesario adaptar, así como del tipo de actividad que se vaya a desarrollar en él.
- Dependiendo del tipo de local
- Dificultad: Alto
¿Cuánto puede costar acondicionar un local de media?
El precio de acondicionar un local en bruto puede variar desde 15.000 € hasta más de 100.000 €. El presupuesto dependerá tanto de las dimensiones del local como de la actividad que vaya a desarrollarse en él. De manera genérica, y para un local de no más de 100 m², los capítulos que habría que tener en cuenta son los siguientes:
- Fachada: dado que es la imagen del negocio, es importante cuidar su estética. El coste de su acondicionamiento difícilmente bajará de 5.000 €.
- Tabiquería: los locales en bruto suelen ser diáfanos, si hay que tabicar, habría que sumar un mínimo de 3.000 €.
- Instalaciones básicas: electricidad y fontanería dependerán mucho del tipo de local. Una peluquería, por ejemplo, será mucho más exigente que una tienda de ropa, por poner un ejemplo. La media puede sumar al menos 6.000 €.
- Climatización y ventilación: también pueden variar según la actividad, pero el coste de esta partida puede situarse de media en unos 5.000 €.
- Acabados: la partida destinada a revestimientos y pintura es también importante par la imagen del negocio. Por ello, puede sumar entre 10.000 € y 15.000 €.
- Carpintería y mobiliario fijo: su coste oscilará entre 5.000 € y 10.000 €. Acabados, calidad del material y número de elementos determinarán en esta partida.
- Otras partidas: según el tipo de negocio, puede ser necesario dotar al local de instalaciones de extracción de humo, de sistemas contra incendios, de una iluminación especial, de medidas extraordinarias de seguridad, etc. Su coste, entre 1.000 € y 5.000 €, a veces, incluso más.
Estos serían precios para acondicionar un local en el que se va a desarrollar una actividad comercial. Los requerimientos y el precio de convertir un local en vivienda son diferentes.
Factores que influyen en el precio de acondicionar un local
El presupuesto del acondicionamiento de un local comercial está sujeto a toda una serie de cuestiones que pueden modificarlo de manera importante:
- Estado del local: en principio, acondicionar un local ya en funcionamiento resultaría más económico, pero solo si la actividad va a ser la misma o muy similar. Si no lo fuera, o si sus condiciones de conservación fueran malas, el coste de las obras puede elevar notablemente el presupuesto. Si se trata de acondicionar un local en bruto, la ventaja es que se acomete directamente la distribución y las instalaciones, sin necesidad de desescombro. La diferencia de precio de unos casos a otros puede ser del 25 %.
- Licencias: en primer lugar, será necesaria la licencia de obras, cuyo trámite dependerá de cada ayuntamiento. Hoy en día, se suele tramitar mediante declaración responsable, teniendo siempre un proyecto de acondicionamiento del local comercial. Además, será necesario tramitar la licencia de apertura y funcionamiento y contar con la de accesibilidad. En total, el coste de las licencias, incluyendo los impuestos derivados de ellas, puede suponer alrededor del 10 % del presupuesto.
- Reformas de acondicionamiento: en este aspecto influyen tanto el estado del local, como la actividad que en él se vaya a desarrollar. En líneas generales, las más costosas son las relacionadas con instalaciones (alrededor de 3.000 € la eléctrica y unos 3.500 € la de climatización) y con acabados (falsos techos, suelos y paredes en un local de 100 m² puede costar alrededor de 8.000 €). A ellas habría que unir modificaciones en la fachada, carpintería, baños o accesibilidad, entre otras reformas.
Dudas frecuentes sobre el acondicionamiento de locales
¿Se puede acondicionar un local para usarlo como garaje?
Sí es posible hacerlo, pero hay que tener en cuenta que es obligatorio cumplir una serie de requisitos. Acondicionar local para garaje implica un cambio de uso. Por lo tanto, lo primero que hay que comprobar es que las ordenanzas municipales lo permiten y en qué condiciones. Es posible que marquen, por ejemplo, una superficie mínima o la anchura de la puerta de acceso en relación a la de la calle.
Si hay debajo un sótano, además, habrá que comprobar que el forjado puede soportar sin problemas las cargas que supone un vehículo. Además, es importante considerar que no se pueden modificar elementos estructurales como vigas o pilares.
¿Es posible acondicionar un local para cualquier tipo de actividad?
No siempre es posible. En primer lugar, por las propias condiciones del local. Algunas actividades requieren de salidas de emergencia, medidas de seguridad o instalaciones para evacuar humos, por poner algunos ejemplos, para las que no todos los inmuebles están preparados. Por otra parte, las normativas municipales pueden poner limitaciones, por ejemplo, para locales de ocio o restauración en zonas de protección acústica.
Por todo ello, antes de acondicionar un local conviene realizar un estudio previo de viabilidad y consultar las ordenanzas municipales. Si no hay inconveniente se podrá encargar el proyecto y acometer las obras.
¿Qué reformas de acondicionamiento son necesarias para la accesibilidad del local?
Tanto el Código Técnico de la Edificación como la Ley 8/2013 y las normativas autonómicas y municipales regulan este aspecto. En líneas generales, si el acceso no está a nivel de la calle, será necesario hacer una rampa con una pendiente inferior al 10 %. En su defecto, cabe la posibilidad de instalar una silla o plataforma salvaescaleras.
Además de ello, las puertas deben tener un mínimo de 80 cm de ancho y los mecanismos de apertura y cierre estarán entre 80 y 120 cm. En el interior del local, además, debe haber itinerarios accesibles.
En lo que respecta a los baños, los lavabos no pueden tener pedestal y deben dejar un espacio inferior mínimo de 70 cm de alto por 50 cm de profundidad. El inodoro no debe tener una altura superior a 50 cm y debe tener un espacio de transferencia lo suficientemente amplio.
Ejemplos de presupuesto de acondicionamiento de locales comerciales
- Acondicionar un local vacío de 100 m² para tienda de ropa costará alrededor de 25.000 €. Los trabajos incluyen desde cerramiento exterior de fachada a tabiquería y trasdosados, acabados, instalaciones, carpintería y proyecto.
- Reformar un local comercial de 100 m² sin cambio de actividad puede costar unos 12.000 €. Se incluirían mejora de la instalación eléctrica, pintura, renovación de fachada, gestión de licencias y proyecto técnico.
- El acondicionamiento integral de un local de 70 m² por cambio de actividad necesitará de una inversión aproximada de 19.000 €. Los trabajos incluyen retirada de mobiliario, demolición interior y desescombro, albañilería, carpintería, electricidad, ventilación y climatización y sistema de detección de incendios.
