Proyecto de reforma: Precio y Presupuestos

¿Cuánto cuesta un proyecto de reforma?

Proyecto de obra menor

Los proyectos de obra menor se suelen realizar para modificaciones en los inmuebles que implican derribo de tabiques que no sean muros de carga o cambio de instalaciones. Sería el caso, por ejemplo, de unir dos habitaciones o ampliar un cuarto de baño. El proyecto es una garantía de que, a pesar de los cambios, no alteran las condiciones de habitabilidad ni suponen un incumplimiento del Código Técnico de la Edificación.

Ese proyecto, como cualquier otro, debe contar con una memoria técnica, justificación de las soluciones adoptadas, materiales y calidades y presupuesto estimativo. En lo que se refiere al coste, los profesionales suelen cobrar un porcentaje del Presupuesto Material de Ejecución (PEM), que puede variar de unos a otros porque los honorarios de los profesionales están liberalizados. En cualquier caso, parten de un mínimo del 4 % y pueden elevarse según las dificultades que implique la obra.

• La redacción de un proyecto de reforma para tirar un tabique que no implique cambios en las instalaciones ni sea muro de carga costará alrededor de 1.000 €. Se incluiría valoración estructural, planos, proyecto técnico, trámites y dirección de obra.
• Un proyecto de reforma para reacondicionar el interior de una vivienda unifamiliar de dos plantas cambiando suelos, revestimientos e instalaciones y con alguna modificación puntual en la distribución interior costaría alrededor de 4.400 € aplicando como honorarios el 6 % de un PEM de 73.000 €.
• El proyecto para reparar una fachada de 100 m² realizando los arreglos oportunos, pero sin que ello implique cambio de aspecto tendrá un coste aproximado de unos 2.500 €, incluyendo valoración estructural, levantamiento de planos, presentación de documentación y dirección de obra.

Proyecto de obra mayor

El proyecto de obra mayor se requiere en obras de rehabilitación que impliquen un cambio de uso del inmueble, cuando haya un aumento de la volumetría o de la superficie útil, cuando se trate de intervenciones en edificios o elementos protegidos y en caso en los que sea necesario alterar elementos de la estructura o la envolvente.

Al igual que en el caso de los proyectos de reforma de obra menor, lo habitual es que los profesionales establezcan como honorarios un porcentaje del PEM y este, a su vez tendrá un coste mayor o menor según la dificultad de los trabajos y la envergadura del inmueble, entre otras cuestiones.

• El proyecto para el cambio de uso de un pequeño local comercial a vivienda tendrá un coste que partirá de 3.000 €, incluyendo planos, memoria técnica justificativa, presupuesto, estudio y pliegos de condiciones de materiales.
• Un proyecto de reforma total de una vivienda de 100 m² que incluya un cambio en la distribución interior y las instalaciones, presentación de documentación y dirección de obra puede tener un coste aproximado de unos 4.500 €.
• El proyecto de reforma para cambiar el uso de la actividad de un local comercial de 150 m² con un PEM de 80.000 € costaría alrededor de 5.600 € si el profesional aplica uno honorarios del 7% del PEM. Incluiría mediciones, planos, anteproyecto, proyecto y dirección de obra.

Consejos para afrontar un proyecto de reforma

• Contratar un arquitecto o estudio de arquitectura

  Contar con el trabajo de profesionales acreditados es siempre una garantía de que los trabajos se ajustarán siempre a la normativa y se realizarán de forma segura. Además de ello, pueden aconsejar sobre las mejores soluciones constructivas en cada caso concreto. Todo ello, sin olvidar que para obtener licencia de obras es requisito imprescindible un proyecto de reforma firmado por un profesional cualificado para tener validez y ser aceptado. 

• Informarse sobre la documentación que hay que presentar en el ayuntamiento

  Cada ayuntamiento tiene su propia normativa municipal y sus ordenanzas, y los requisitos exigidos para aprobar una reforma pueden variar de unos a otros. Es el caso, por ejemplo, de la necesidad de solicitar licencia de obra menor o de, simplemente, presentar una declaración responsable. También conviene informarse si, en caso de obra mayor, además del proyecto, se necesita la presentación de algún otro documento.

• Gestionar bien los tiempos

  En una obra de reforma, los plazos pueden ser largos, especialmente si se trata de una obra de envergadura. Hay que tener en cuenta que la redacción del proyecto de reforma puede llevar semanas, ya que es necesario hacer consultas urbanísticas previas a la redacción, tomar medidas y datos, hacer un anteproyecto para que el cliente lo apruebe y, de ser así, redactar el proyecto. En estas cuestiones pueden emplearse de 3 a 4 semanas.

  Una vez presentado el proyecto y solicitada la licencia de obras es necesario esperar a su concesión para poder iniciar la obra. El tiempo varía según la carga de trabajo de cada consistorio, pero puede llegar, e incluso superar, los tres meses.

Trámites necesarios para realizar una reforma

1. Contactar con un arquitecto que determine viabilidad del proyecto

   Incluso aunque el ayuntamiento no requiera de la presentación de un proyecto de reforma para la concesión de licencia, es importante solicitar los servicios de un profesional. Es la garantía de que el trabajo que se plantea es viable y se puede acometer con seguridad. Si por la envergadura de la obra el proyecto es obligatorio, solo será admitido si lo realiza un profesional competente.

2. Redacción del proyecto de reforma

   Previamente a la redacción del proyecto es necesario realizar una inspección en profundidad del inmueble y conocer la normativa municipal para que el proyecto se adecue a ella. Después se deben definir las líneas generales de los trabajos para plasmarlas en el documento, adjuntando planos y justificación de las soluciones adoptadas, además de un presupuesto estimativo del coste de los trabajos. 

3. Presentación del proyecto en organismo competente

   Una vez redactado el proyecto de reforma, se debe presentar en el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente junto con la solicitud de la licencia de obras. Además, será necesario abonar las tasas municipales correspondientes. La cuantía de esos impuestos puede variar de un consistorio a otro, pero se mueven en un rango de entre el 2% y el 6% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

4. Concesión de licencia de obra

   Las obras no se deben empezar sin la concesión de la licencia de obra. Esta puede demorarse hasta tres meses, e incluso más. Hay que tener en cuenta que, aunque se admita el silencio administrativo como aceptación del inicio de los trabajos pasado ese plazo, eso no significa que el ayuntamiento conceda la licencia. Puede darse el caso de que, una vez revisado el proyecto, no la otorgue y obligue al solicitante a devolver el inmueble a su estado original.

5. Inicio de los trabajos de reforma

   Concedida la licencia de obra, pueden comenzar las obras de reforma, ajustándose siempre a las directrices establecidas en el proyecto. No solo en lo que a soluciones constructivas se refiere, también en cuestiones como calidades de los materiales y plazo de finalización de los trabajos.