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Rehabilitación vivienda : Precio y Presupuestos

600 €/m²Precio medio

Rango de precios indicado por los profesionales de rehabilitación vivienda : 400 €/m² - 1.000 €/m²

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Estos precios son una estimación y pueden variar en función de factores cómo la calidad de los materiales, la duración de la obra, las dimensiones...

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Precios de una rehabilitación de vivienda

Tipo de reformaPrecio
Rehabilitación de vivienda completa
40.000 €
120 m²
Rehabilitación de vivienda antigua
50.000 €
120 m²
Rehabilitar fachada de vivienda
5.000 €
100 m²
Rehabilitar de tejado de vivienda
6.000 €
100 m²
Rehabilitación de instalaciones de vivienda
2.500 €
100 m²
¿Cómo obtenemos los precios?

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Los precios que aparecen en esta Guía de Precios proceden de información real que recibimos de nuestros usuarios particulares y profesionales, contrastada y revisada por expertos del sector
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Información útil

El precio de rehabilitar una vivienda dependerá en buena medida de factores como su superficie y el grado de deterioro que presente. Si es necesario actuar en la estructura, el coste puede elevarse sensiblemente. 

De media, podría hablarse de una inversión de alrededor de 20.000 € - 40.000 € por una rehabilitación completa.

  • 1-6 meses
  • Dificultad: Alta
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¿Cuánto cuesta rehabilitar una vivienda?

La inversión necesaria para la rehabilitación de una casa será muy variable de acuerdo con una serie de aspectos básicos

  • Mano de obra: cada profesional implicado en una obra de rehabilitación puede aplicar sus propias tarifas, y hay que valorar que la mano de obra es una de las mayores partidas del presupuesto, por lo que siempre es aconsejable solicitar varios presupuestos.
  • Licencias y proyecto: el coste de las licencias depende de cada ayuntamiento, pero, por lo general, se suele aplicar alrededor de un 4% de lo establecido en el proyecto de ejecución material del presupuesto. En lo que se refiere al proyecto, cada arquitecto puede también aplicar sus propias tarifas, que parten de un mínimo también del 4% del presupuesto.
  • Estado de la vivienda: es decisivo a la hora de rehabilitar una vivienda antigua, ya que si hay problemas en los cimientos o la estructura será imprescindible su refuerzo previo, con el consiguiente sobre coste, que puede moverse entre 150 € y más de 600 €/ m², según la envergadura de los trabajos que se deban realizar.
  • Materiales: en los trabajos de rehabilitación de una vivienda, la calidad de los materiales es fundamental y esta puede llegar a influir por encima del 10% del presupuesto.

Valorando estos aspectos, el coste de rehabilitar una casa antigua puede ser muy variable. Estos podrían ser presupuestos aproximados:

  • La rehabilitación de una casa de unos 100 m² en la que no sea necesario actuar en cimientos ni estructura, pero sí en fachada y tejado, así como acometer trabajos de reforma interiores puede costar a partir de 25.000 €.
  • Rehabilitar una fachada de 200 m² con enfoscado y pintura tendrá un coste aproximado de 5.000 €. Si se emplea el sistema SATE el coste se elevaría a unos 13.000 €.
  • Cambiar un tejado de 100 m² sustituyendo vigas y tejas necesitaría una inversión media aproximada de 12.000 €.
  • La redacción de un proyecto de rehabilitación de las vigas de un piso de unos 100 m² costaría alrededor de 1.500 €, incluyendo dirección de obra.

Aspectos importantes en la rehabilitación de una vivienda

Habitabilidad de la vivienda

Uno de los aspectos que más influye a la hora de rehabilitar una vivienda es la de adaptarse a nuevas necesidades y a veces también a nuevas normativas. Es algo que en muchas ocasiones implica cambios en la distribución para hacer la casa más cómoda o más funcional, según lo que se necesite. 

Cuando se trata de una rehabilitación que afecte sustancialmente al inmueble inicial será necesario solicitar una nueva cédula de habitabilidad, que es la que garantiza que se cumplen con las condiciones mínimas para que la vivienda pueda considerarse habitable. 

Los requisitos varían de unas comunidades a otras, pero siempre se requerirá la presentación en el registro municipal de la solicitud junto a un certificado de final de obra de la rehabilitación y un informe redactado por el arquitecto encargado del proyecto. El coste del trámite varía según la tarifa del profesional y del ayuntamiento, pero, de media, en el caso de una vivienda unifamiliar puede situarse alrededor de 100 €

Seguridad estructural y constructiva

Cualquier trabajo de rehabilitación necesita un paso previo, que es conocer en profundidad el estado del inmueble, y no solo en lo que está a la vista, también de aquello que permanece oculto, desde vigas a cimientos. Si se encuentra cualquier problema o hay signos de deterioro el primer trabajo debe ser siempre el de reforzar la estructura de la casa antes de realizar cualquier trabajo dentro, mucho más si se va a hacer una redistribución interior. 

Ayudas y subvenciones a la rehabilitación

Cuando se trata de inmuebles con una cierta antigüedad cabe la posibilidad de solicitar ayudas. En el caso de los planes del Ministerio de Fomento, estas se conceden para la rehabilitación de edificios y también de viviendas, salvo excepciones, residencias habituales. En líneas generales, estas subvenciones se conceden para trabajos de conservación (cimentación y estructura, instalaciones, azoteas, cubiertas, fachadas y medianeras), así como para mejora de eficiencia energética y accesibilidad. 

Para su obtención es necesario cumplir una serie de requisitos, sobre todo en lo que a antigüedad del inmueble y grado de deterioro se refiere. La cuantía de la ayuda varía según las circunstancias.

Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación de viviendas

¿En qué se diferencia la rehabilitación y la reforma de una vivienda?

Por lo general, la reforma de una vivienda suele responder más a cuestiones estéticas o de funcionalidad. Sin embargo, las obras de rehabilitación tienen como trasfondo cuestiones relacionadas con su nivel de habitabilidad: mejorar el nivel de conservación de los inmuebles, frenar o reparar su deterioro o adecuarlos a las normativas urbanísticas.

¿Cuánto se tarda en realizar una rehabilitación integral de vivienda?

Dependerá de las dimensiones de la vivienda, del grado de deterioro que presente y de los trabajos que sea necesario realizar. Si hay que reforzar estructura o cimientos las obras se prolongarán de manera notable. En cualquier caso, una rehabilitación integral puede prolongarse por encima incluso de los tres meses.

¿Es rentable rehabilitar una vivienda?

Depende. Cuando el grado de deterioro o la cantidad de mejoras que se han de realizar son grandes, puede resultar más aconsejable demoler la vivienda y levantarla de nuevo. Suele ocurrir, sobre todo, en aquellos casos en los que hay serios problemas en la estructura y/o la cimentación o cuando la estabilidad del inmueble es muy precaria y es necesario emprender trabajos de refuerzo previos. Rehabilitar una casa en ruinas puede resultar más caro que construir una nueva.

Cómo rehabilitar una vivienda, paso a paso

Valorar el estado de la estructura de la vivienda

El estado de conservación de la vivienda y de sus diferentes elementos marcará cómo rehabilitar vivienda. Si no hay problemas estructurales se podrá realizar cualquier trabajo en ellas. Pero si hay algún tipo de deficiencia o deterioro es imprescindible conocerlo para actuar sobre ello en primer lugar. Pero el estado de la estructura es algo que solo puede determinar un perito especializado.

Definir un plan de rehabilitación

El siguiente paso es elaborar un proyecto que recoja los trabajos necesarios en la rehabilitación, desde la distribución de espacios para satisfacer las necesidades a las medidas necesarias para mejorar su accesibilidad. También debe contemplar materiales y plazos de ejecución de los trabajos.

Elaborar un proyecto de rehabilitación

Será un arquitecto quien deba diseñar un proyecto de rehabilitación de acuerdo con el estado del inmueble y a los trabajos necesarios para su adecuada conservación o mejora. Debe incluir documentos como una memoria descriptiva de las actuaciones que se deben acometer, una memoria justificativa de estas, planos de situación y emplazamiento, planos de estado previo a los trabajos y después de la obra, estudio de la gestión de los residuos generados, presupuesto, etc.

El coste de ese proyecto dependerá tanto de las dimensiones del inmueble como de su grado de deterioro, de si se trata de una rehabilitación total o parcial y también de los honorarios de cada profesional. En este último aspecto, lo habitual es que apliquen un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) que puede oscilar entre el 4% u el 12%

Solicitar permisos

Por lo general, los trabajos para rehabilitar una vivienda antigua van a requerir la concesión de una licencia de obra mayor. El tiempo de la tramitación depende de cada Ayuntamiento, pero en algunos casos puede demorarse hasta un año.

También puede variar sensiblemente el coste. Normalmente, las tasas administrativas se establecen en el 4% del P.E.M. A ello habría que añadir las tasas por ocupación de vía pública si es necesario colocar andamios o contenedores, para lo que también es necesario contar con el permiso preceptivo.

Ejecutar el proyecto

El proyecto técnico marcará las directrices de los trabajos de la rehabilitación de la casa. En caso de problemas en la estructura o cimentación, su refuerzo será lo primero que se acometerá. También tienen prioridad cubiertas, tejados y fachadas si presentan un grado elevado de deterioro. Tras ello, se iniciarán los trabajos de mejora de las instalaciones, accesibilidad o reformas interiores, si forman parte del proyecto de rehabilitación. 

Ventajas de rehabilitar una vivienda

Mejorar la eficiencia energética de la vivienda

Una buena rehabilitación debe tratar todo lo relacionado con criterios de eficiencia energética. Esto incluye desde un buen aislamiento térmico de las paredes a la instalación de ventanas que ofrezcan una buena protección o el uso de energías como la solar para calentar agua o la biomasa para la calefacción.

Mejorar la eficiencia energética es importante, ya que al final repercutirá tanto en la comodidad de la vivienda como, especialmente, en las facturas de los suministros básicos.

Mejora de la accesibilidad a la vivienda

Las obras de rehabilitación permiten adaptarse a la normativa general en lo que a eliminación de barreras arquitectónicas se refiere. Este aspecto afectaría, en el exterior del inmueble, a la mejora de la accesibilidad en entradas a portales, descansillos o zonas comunes. La rehabilitación es el momento idóneo, por ejemplo, para instalar rampas o ascensores.

No solo en zonas exteriores, en el interior de las viviendas, también es posible mejorar la accesibilidad para que se puedan mover sin obstáculos personas con problemas de movilidad. Es ese caso de la sustitución de bañeras por duchas o la instalación de puertas más anchas por las que pueda pasar con holgura una silla de ruedas.

Aumento de la seguridad estructural

A veces por el paso del tiempo, otras por un mal mantenimiento y otras muchas por el empleo de materiales de baja cantidad, las estructuras se deterioran seriamente. Un proyecto de rehabilitación siempre tendrá en cuenta estos aspectos para actuar sobre ellos en caso de ser necesario. Una estructura y unos cimientos en buen estado garantizan la estabilidad del inmueble y la seguridad necesaria para acometer cualquier obra que lo afecte.

El valor de la vivienda se incrementa

El estado del inmueble es un factor determinante a la hora de calcular su precio de mercado, no solo en lo que se refiere a la venta, también al alquiler. Cualquier obra de rehabilitación supondrá una inversión a veces costosa, pero que se puede recuperar en el momento de sacar esa vivienda al mercado inmobiliario, ya que será mucho más atractiva

Adaptación a las nuevas normativas de edificación

Las normas urbanísticas y aquellas que afectan a la construcción o conservación y mantenimiento de los inmuebles cambian con el tiempo y se van adecuando a nuevas circunstancias. Las obras de rehabilitación permiten subsanar deficiencias y también adecuar las condiciones de habitabilidad y conservación a lo que estipulen las leyes en cada momento, por ejemplo, en lo referente a aislamiento o a instalaciones de electricidad y fontanería.