En esta guía
- Casa antigua: precio por m² de una reforma integral
- Las reformas que puede necesitar una casa antigua
- Información útil
- Factores que influyen en el precio de la reforma integral de una casa vieja
- ¿Cuánto cuesta rehabilitar una casa de pueblo?
- Cómo calcular el presupuesto para una reforma en una casa vieja
- Precio de reformar una casa antigua en otras ciudades de España
- Preguntas frecuentes a la hora de reformar una casa antigua
- Tabla de precio de una reforma de casa antigua
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| Trabajo | Precio m² |
| Reforma integral de casa antigua | 416,66 €/m² |
| Reforma parcial de casa antigua | 333,33 €/m² |
| Reformar casa antigua pequeña | 350,60 €/m² |
| Reforma de casa antigua y refuerzo de estructura | 533,33 €/m² |
| Reformar casa antigua y cambiar distribución | 600 €/m² |
¿Cómo obtenemos los precios?
Las reformas que puede necesitar una casa antigua
Reformar la fachada
Las fachadas sufren mucho con la exposición a las inclemencias meteorológicas, las temperaturas y la contaminación. El trabajo mínimo en una reforma será la pintura, pero en ocasiones es imprescindible reparar grietas y humedades o incluso aislarla adecuadamente. Otra posibilidad es revestirla para cambiar su aspecto con materiales como la piedra o la madera.
Pintar la fachada de una casa unifamiliar cuesta entre 1.000 € y 1.500 €, según el tipo de pintura. Si es de piedra y es necesario acometer reparaciones, el coste puede elevarse por encima de los 3.000 €.
Mejorar el aislamiento
Se trata de una reforma destinada especialmente a mejorar la eficiencia energética de la casa. Pero además de proteger frente a temperaturas exteriores, un buen aislamiento protege también de los ruidos procedentes del exterior. Los sistemas de aislamiento son muy diferentes: insuflar las paredes con poliestireno o celulosa, instalar trasdosados o sistemas de aislamiento térmico por el exterior, entre otros.
El coste de inyectar materiales aislantes en las cámaras se sitúa entre 10 € - 20 €/m². Poner trasdosados dependerá del sistema elegido, de media se sitúa alrededor de los 25 € - 30 €/m².
Mejora de las instalaciones
Casas con una cierta antigüedad suelen tener instalaciones que no se adaptan a las normativas actuales, como pueden ser tuberías de plomo o cuadros eléctricos que no soportarían un aumento de potencia. Cualquier reforma debe contemplar su renovación, tanto de la instalación eléctrica como la de la fontanería. En caso de que se vaya a modificar la distribución interior, por otra parte, es imprescindible.
En el caso de una casa de dimensiones medias, renovar todas las instalaciones puede costar alrededor de 7.000 €, sin incluir la calefacción.
Renovar la carpintería
Incluiría la carpintería interior (puerta de entrada y puertas de paso y armarios empotrados) y también la exterior. Si en la primera el aspecto estético es esencial, en la segunda es importante el nivel de aislamiento térmico y acústico que ofrezca. En ese sentido, madera o PVC son aislantes, pero en caso de optar por aluminio, este debería tener rotura de puente térmico.
Cambiar las puertas interiores puede costar entre 150 € y 300 €/unidad según su material. Poner ventanas con rotura de puente térmico costaría a partir 2.500 €.
Cambiar pavimentos y revestimientos
Son dos aspectos que incluye cualquier reforma de una vivienda antigua. En suelos se puede optar por materiales porcelánicos, parquet, laminados, losetas vinílicas o microcemento. En lo que respecta a revestimientos, los más habituales son azulejos, aunque también se pueden emplear materiales como la piedra, la madera o también el microcemento.
Cambiar el suelo, con material y mano de obra, costará entre los 25 €/m² de un laminado económico a los más de 80 €/m² de algunos tipos de parquet. En lo que respecta a revestimientos, alicatar con un azulejo de calidad media cuesta unos 50 €/m².
Sustituir sanitarios por modelos actuales
Más allá de la variedad de modelos disponibles, una de las cuestiones que se deben tener en cuenta en este aspecto es la posibilidad de elegir sanitarios con sistemas de ahorro de agua, desde cisternas con doble pulsador a lavabos con grifos dotados de sensor que solo funcionan cuando perciben movimiento. En caso de baños pequeños, por otra parte, la mejor solución es optar por sanitarios de fondo reducido.
El coste de sustituir los sanitarios de un baño partiría de 800 €, aunque modelos de diseños puede duplicar ese precio.
Información útil
Reformar una casa antigua de unos 120 m², siempre que no sea necesario reforzar elementos estructurales ni haya cambio de distribución puede costar a partir de 40.000 €. El precio puede duplicarse según el tipo y calidad de los materiales.
Una reforma integral que implique refuerzo de la estructura, tratamiento de fachada y cambio de distribución interna podría alcanzar los 100.000 €.
- Dos meses
- Dificultad: Alta
Factores que influyen en el precio de la reforma integral de una casa vieja
Mano de obra
Es una de las partidas más importantes del presupuesto, ya que en la reforma de una casa vieja hay que contar con el trabajo de diferentes profesionales: albañiles, carpinteros, fontaneros, electricistas, etc. Cuanto mayor sea la vivienda y cuanto más profunda sea la reforma, más se elevará el coste de la mano de obra. En líneas generales, se puede calcular que puede suponer alrededor de un 30 % del presupuesto final, aunque puede ser mayor según el grado de especialización de los profesionales.
Estado de la vivienda
Es un factor muy importante a la hora de calcular cuánto cuesta reformar una casa vieja. Si el nivel de deterioro es grande es presupuesto será mucho más elevado. Sería el caso, por ejemplo, de que fuera necesario renovar el tejado o reforzar la estructura. El aislamiento o la reparación de humedades son otros factores que también pueden incrementar el precio del m² de la reforma integral de una casa antigua, de hecho, puede suponer un incremento superior al 20 %.
Licencias y proyecto
A la hora de calcular cuánto cuesta rehabilitar una casa vieja de pueblo, es un factor queno siempre tiene relevancia. Reformas que se consideran de mantenimiento imprescindible, como cambio de revestimientos o de carpinterías no necesitan de proyecto ni de licencia. Sí la requieren obras mayores que afecten a elementos estructurales o supongan un cambio de distribución interior o aumento de la superficie útil.
Por el proyecto, los técnicos suelen cobrar entre un 4 % y un 7 % del Precio de Ejecución Material (PEM). En lo que se refiere a las licencias municipales, se sitúan entre el 2 % - 5 % del PEM
Materiales
La calidad de los materiales y de los acabados elegidos es otro de los aspectos importantes para calcular cuánto cuesta arreglar una casa vieja. El coste de revestimientos, de sanitarios, mobiliario básico y de carpinterías puede variar notablemente de unos modelos a otros. De hecho, esta partida puede incluso doblar su precio según el tipo de materiales elegidos.
Materiales y acabados repercuten, además, en otra cuestión importante: la mano de obra. Hay que tener en cuenta que la complejidad del trabajo es mayor en unos materiales que en otros.
Trabajos de albañilería
Es una partida amplia, que incluye trabajos que van desde el derribo y desescombro de suelos, paredes y revestimientos hasta la construcción de nuevos tabiques, la colocación de falsos techos, alicatado y solado o mejoras en fachada o tejados. Por ello, su cuantía dependerá directamente tanto de las dimensiones de la vivienda como de la complejidad de los trabajos. Si es necesario emplear medios para trabajar en altura, por ejemplo para arreglar el tejado, esta partida puede incrementarse sensiblemente.
Trabajos de desescombro
El coste de esta partida dentro del presupuesto puede variar según el tipo de reforma. Si hay que retirar solo revestimientos su repercusión en el presupuesto no será muy alta. Pero sí lo será en el caso de tirar tabiques o arreglar tejado porque implica una cantidad mucho mayor de horas de trabajo y también de residuos. No hay que olvidar que será necesario colocar contenedores, solicitar licencia para ello y satisfacer el coste del traslado y la gestión de esos residuos en un vertedero autorizado para ello.
¿Cuánto cuesta rehabilitar una casa de pueblo?
De media, el precio de rehabilitar una casa de pueblo oscila entre 500 €/m² y 1000 €/m². El precio de rehabilitar una casa de pueblo dependerá de muchos factores. Entre ellos, caben citar las condiciones iniciales de la casa cuando se vayan a comenzar las reformas, el tipo de rehabilitación que se quiera llevar a cabo, el tamaño de la casa, así como el coste de los materiales y la mano de obra.
Los trabajos más complejos y, por lo tanto más costosos, son los relacionados con elementos cimientos y tejados. Instalaciones y revestimientos tienen presupuestos más ajustados. Los precios de la tabla son orientativos.
| Tipo de rehabilitación | Precio (150 m²) |
| Rehabilitación integral de casa de pueblo | 75.000 € |
| Rehabilitación de instalaciones de fontanería y electricidad | 6.000 € |
| Rehabilitación de fachada (100 m²) | 4.500 € |
| Rehabilitación de tejado de casa de pueblo | 6.500 € |
| Rehabilitación de cimientos | 15.000 € |
A la hora de rehabilitar una casa de pueblo es posible poner en práctica diferentes ideas para renovar su estética, optimizar la distribución interior o ganar espacio, entre otras posibilidades. Las siguientes son solo algunas de ellas:
- Abrir espacios: permite dar uso a espacios que no tenían un uso residencial, como almacenes o graneros, para transformarlos en dormitorios o salas de estar. Por ello, es necesario adaptar los accesos entre un espacio y otro, lo que puede incluir desde abrir puertas a ventanas, a crear pasos entre patios o espacios exteriores a la propia casa.
- Rehabilitar la terraza o jardín: los espacios exteriores son importantes en una casa de pueblo, pero por lo general no tienen una buena distribución. Lo más adecuado es rehabilitar estos espacios y adaptarlos al nuevo uso que se les vaya a dar. La incorporación de vegetación y mobiliario de jardín será un elemento muy importante, además de conservar ciertos elementos arquitectónicos originales.
- Restaurar las vigas de madera: son uno de los elementos originales de las casas de pueblo que más valor estético aportan. Por ello, se puede optar por restaurarlas para que sigan cumpliendo su función original o, si están dañadas, mantenerlas con una función decorativa, reforzando, eso sí, la estructura.
- Combinar la piedra y la madera: son materiales que cumplen una función práctica en el origen de la construcción. Sin embargo, tras una rehabilitación, su principal valor es el de crear una atmósfera rústica. Por ello, conviene conservarlos e introducirlos combinados como parte de la estética de la casa.
Trabajos comunes en la rehabilitación de una casa de pueblo
Dentro de la rehabilitación de una casa de pueblo, hay algunos trabajos que son más habituales y hasta imprescindibles. Los más destacados son los siguientes:
Rehabilitar la estructura y fachada de la casa
Uno de los elementos que habrá que tener en cuenta cuando se restaure una casa de pueblo es la estructura de la misma, incluyendo la fachada. Hay que tener en cuenta que son elementos fundamentales a la hora de garantizar el buen estado de la vivienda. Por ello, es necesario llevar a cabo su rehabilitación siempre que sea necesario.
La fachada, por otra parte, suele ser uno de los elementos que más se deteriora debido a la acción de los agentes climáticos. Esto hace que, en la mayoría de los casos, haya que destinar una parte del presupuesto de la rehabilitación a este tipo de trabajos. El coste de rehabilitar una fachada dependerá de cada caso en particular. Sin embargo, se puede considerar que de media puede costar en torno a unos 5.000 €, aproximadamente.
Rehabilitar las instalaciones generales
A la hora de rehabilitar una casa de pueblo, será necesario reformar también las instalaciones generales. Estas se refieren tanto a fontanería y electricidad como, en los casos en los que haya, la instalación del gas. Aunque no estén a simple vista, es una parte fundamental de la obra, de hecho, de estas instalaciones dependerá el buen funcionamiento de cocina, baños e iluminación, entre otros aspectos.
Por otro lado, teniendo en cuenta que lo más probable es que en la rehabilitación se cambie el uso de muchos espacios, será necesario adaptar las instalaciones a la nueva función de las estancias, ya sea cocina, dormitorios, sala de estar, etc., cada una con un tipo de necesidades diferentes.
Rehabilitar el tejado de la casa de pueblo
El tejado es una de las partes que más sufre con el paso del tiempo y, en el caso de una casa de pueblo, es habitual que presente daños importantes. A la hora de rehabilitar un tejado de estas características es muy importante asegurar un correcto aislamiento.
También es importante conservar la esencia de la estética rural, utilizando las tejas originales, previamente retiradas o similares, si es necesario sustituirlas.
Consejos al rehabilitar una casa de pueblo
Revisar el estado de las paredes, techos y vigas antes de empezar la rehabilitación
Antes de lanzarse a restaurar una casa de pueblo, es fundamental que un arquitecto revise el estado de la estructura del edificio. No se debe olvidar que este tipo de viviendas pueden tener vigas de madera o elementos estructurales que se han podido dañar con el paso del tiempo. Por ello, antes de iniciar la restauración de lo que queda a la vista, es importante asegurarse del buen estado de la estructura y, en el caso de que sea necesario, llevar a cabo las reformas correspondientes para que el inmueble sea seguro y esté en perfectas condiciones.
Recuperar elementos originales de la casa de pueblo
El mayor valor de una casa de pueblo son sus elementos originales, tales como muros de piedra, vigas de madera, baldosas de suelo hidráulico, carpinterías de madera originales, etc. Todos estos elementos, además de tener su propio valor histórico, también aportan un gran valor estético a la casa. Lo más recomendable será conservar aquellos que puedan ser restaurados fielmente y combinarlos con otros elementos más modernos y actualizados durante la rehabilitación. De esta forma, se podrá conseguir una casa de pueblo que satisfaga las necesidades funcionales de una vivienda moderna pero, al mismo tiempo, conservando todo el encanto de las viviendas rústicas.
Aislar la casa de pueblo y tratar las humedades
Uno de los problemas que presentan las casas de pueblo son un aislamiento deficiente, tanto térmico como relativo al agua y la humedad. Por ello, a la hora de rehabilitar y restaurar una casa de pueblo, este deberá ser uno de los aspectos a tener en cuenta. Es muy importante que se asegure el aislamiento de paredes, suelos y techos, así como llevar a cabo una correcta eliminación de posibles humedades. Además, también es fundamental contar con un buen sistema de aislamiento tanto en puertas como en ventanas, que se completará con un sistema de calefacción acorde a las necesidades de la propia casa.
Cómo calcular el presupuesto para una reforma en una casa vieja
Demolición y desescombro
Los trabajos de demolición pueden incluir solo suelos y revestimientos, pero también paredes interiores y, en algunos casos, la retirada de tejados en mal estado. En el precio de este apartado hay que sumar la licencia por ocupación de vía pública para poder colocar un contenedor de escombros y la tasa de vertedero de estos. El coste parte de unos 25 €/m² o unos 3.000 € si la demolición interior es completa en el caso de una vivienda de unos 120 m².
Albañilería en general
El trabajo de albañilería ocupa una de las grandes partidas del presupuesto, sobre todo cuando se trata de la reforma integral de una casa antigua. Las dificultades del trabajo también son un factor clave, ya que no todos los materiales se trabajan igual, por ejemplo revestir de piedra una fachada requiere de más horas de trabajo que enfoscarla. En labores de albañilería hay que partir de un mínimo de 7.000 €.
Material cerámico
En este caso es importante tener en cuenta el modelo elegido, ya que por sus características los precios pueden ser muy diferentes. También influyen aspectos como las dimensiones de la vivienda o el número de baños que tenga. Los revestimientos y suelos pueden costar a partir de 5.000 € para una casa de unos 120 m².
Carpintería interior y exterior
El coste de la carpintería exterior depende tanto del número de puertas y ventanas que tenga la casa como del tipo de material elegido. En el caso de las puertas, las macizas elevan su precio frente a las huecas y lo mismo ocurre con dobles acristalamientos o rotura de puente térmico en el caso de las ventanas. El coste de la carpintería interior partirá de unos 3.000 € y el de la carpintería exterior de unos 3.500 €.
Mobiliario de cocina
Dentro del coste de la reforma integral de una casa antigua es una partida importante, aunque depende del tipo de materiales elegidos. Si se incluyen mobiliario de calidad media y electrodomésticos el precio de renovar la cocina difícilmente bajará de 6.000 €.
Sanitarios
En este caso, hay que tener en cuenta tanto el número de baños de la vivienda como el modelo de sanitarios o de mobiliario. En líneas generales, se puede calcular alrededor de 1.500 € por baño, incluyendo sanitarios, mueble, grifos y mampara.
Fontanería e iluminación
Si es necesario renovar las instalaciones básicas o modificar su recorrido, el coste de reformar una casa vieja puede elevarse en unos 10.000 €. Incluiría la reforma de la red de fontanería y de la calefacción, así como la instalación eléctrica.
Pintura
Si se opta por pinturas lisas y en colores claros, pintar paredes y techos de una casa vieja de unos 120 m² costará unos 1.500 €.
Precio de reformar una casa antigua en otras ciudades de España
| Ciudad | Precio |
| Bilbao | 430 €/m² |
| Mallorca | 450 €/m² |
| Madrid | 380 €/m² |
| Barcelona | 400 €/m² |
| Valencia | 380 €/m² |
| Sevilla | 320 €/m² |
| Zaragoza | 340 €/m² |
| Málaga | 390 €/m² |
| Alicante | 350 €/m² |
| Valladolid | 410 €/m² |
| Gijón | 400 €/m² |
Preguntas frecuentes a la hora de reformar una casa antigua
¿Cuándo es mejor derribar que reformar una casa antigua?
Si el deterioro de la casa es grande o tiene serios problemas estructurales, las obras de reforma pueden resultar excesivamente costosas. En ese caso, tirarla y construir una nueva no será mucho más caro y contará con la ventaja de que se podrá diseñar la nueva vivienda de acuerdo con las necesidades y los gustos. En ocasiones, incluso, es más económico construir de nuevo que reformar.
¿Merece la pena reformar una casa vieja?
En líneas generales, sí. Salvo que su estado de deterioro sea profundo, el coste de la reforma nunca será superior al de una nueva construcción. Además, hay que tener en cuenta que las adminsitraciones públicas ofrecen ayudas para la rehabilitación de viviendas, siempre que se trate de residencias habituales. A ello hay que sumar la posibilidad de acometer reformas baratas para rebajar el presupuesto.
¿Es rentable reformar una casa vieja?
Por lo general, lo es. Siempre que su estado de deterioro no implique reformas estructurales y que se ajuste el presupuesto, es posible revalorizar el precio de la casa entre un 20 % y un 40 %. Si el objetivo es la venta o el alquiler, la rentabilidad de la inversión en reformar una casa antigua puede ser, por lo tanto, más que interesante. Evidentemente, para obtener la máxima rentabilidad es importante comparar diferentes presupuestos y ajustar al máximo tanto el tipo de trabajos necesarios como la calidad de los materiales.
Permisos y licencias necesarios para la reforma integral de una casa vieja
Depende del tipo de reforma. Una reforma parcial, por ejemplo para renovar carpinterías, revestimientos o instalaciones no necesita de la concesión de licencia, solo si se trata de un inmueble catalogado y con algún tipo de protección. En el caso de reformas en profundidad que impliquen cambiar la distribución, abrir ventanas, ampliar la superficie útil o modificar estructuras sí se necesitará permiso municipal, previa presentación de un proyecto redactado por un profesional cualificado.
Las ordenanzas urbanísticas de cada municipio pueden variar ligeramente en lo que respecta a los requisitos y coste de las licencias, por lo que conviene consultarlo previamente. También hay que hacerlo para comprobar si se necesita solicitar licencia de obra mayor o es posible realizar las obras mediante presentación de actuación comunicada o declaración responsable.
¿Cómo puedo abaratar mi reforma?
El coste de una reforma integral de una casa antigua puede suponer una inversión elevada. Para rebajar el presupuesto caben diferentes alternativas. El primer paso es solicitar varios presupuestos y comparar, a veces las diferencias de precios entre empresas y profesionales son significativas. En este aspecto, también influye la cercanía, ya que se ahorra en costes de desplazamiento.
Además de ello, siempre es posible ajustar el precio del m² de la reforma integral de una casa antigua optando por materiales de una calidad media o renunciando a modificar la estructura interior para evitar la necesidad de solicitar licencias o nuevas cédulas de habitabilidad.
Tabla de precio de una reforma de casa antigua
En el caso de la reforma integral de una casa antigua de unos 120 m², el desglose del presupuesto sería el siguiente:
- Proyecto y licencias: 1.500 €
- Demolición y desescombro: 3.000 €
- Albañilería: 7.000 €
- Cerámica: 5.000 €
- Carpintería interior y exterior: 6.500 €
- Mobiliario de cocina: 6.000 €
- Sanitarios: 1.500 €
- Fontanería e iluminación: 10.000
- Pintura: 1.400 €
Total: 41.900 €
