Precios y Presupuestos para Convertir un Garaje en una Vivienda

¿Cuánto cuesta transformar un garaje en una vivienda?

Trámites necesarios

La inversión necesaria para convertir un garaje en vivienda depende de varios factores. Según el tamaño del garaje, las licencias a solicitar y las condiciones en las que se encuentre, el presupuesto puede variar considerablemente. A continuación se listan las partidas de presupuesto calculadas para transformar un garaje de 60 m² situado en la Comunidad de Madrid, sin acondicionar y que forma parte de una vivienda unifamiliar. 

• Honorarios de profesionales: en la primera fase se debe contar con un arquitecto, que realizará los estudios de viabilidad, el proyecto y la solicitud de las licencias. Como media, a este profesional le corresponde un 7% - 8% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material de la obra). El notario y el registrador que aprueben el cambio de uso obtienen aproximadamente un 0,5% del valor final de la vivienda, mientras que a los profesionales que realicen los trabajos de acondicionamiento les corresponderá un 35 % - 40% del PEM en concepto de mano de obra. 
• Proyecto de obra mayor: el precio del proyecto de obra mayor (sobre un PEM de 30.000 €) rondará los 2.400 €.
• Licencia urbanística de obra mayor con cambio de uso: el precio medio está en unos 400 €.
• Tasa de certificado energético: precio medio de 20 €. 
• Tasa de cédula de habitabilidad: el coste medio de su tramitación está en unos 150 €.
• Informe de idoneidad técnica: precio medio: 300 € - 400 €.

• Cambio de escrituras y comunicado de variación catastral: los precios dependen del coste del inmueble, pero podemos calcular unos 1.000 € en total. 

Trabajos de acondicionamiento

Un garaje que esté sin acondicionar necesitará renovar o instalar redes de fontanería, electricidad y saneamiento. También habrá que acondicionar los sistemas de ventilación y climatización, aislar paredes y techos o cubiertas, tratar las posibles humedades y colocar revestimientos: yeso, suelos, paredes… A este coste hay que añadir más partidas por instalación de muebles, sanitarios, carpinterías (puertas y ventanas), iluminación, pintura y decoración, entre otros. Entre los trabajos de acondicionamiento más comunes están los siguientes:

• Impermeabilizar paredes y techos con mortero hidrófugo: 4.000 €

• Aislar paredes y techos con poliuretano proyectado: 7.500 €.

• Realizar instalación eléctrica: 1.800 €

• Realizar instalación de fontanería: 2.000 €.

En total, el precio medio rondará los 30.000 € en adelante. Este coste, por supuesto, dependerá de las calidades elegidas y del estado previo del garaje, pudiendo ser bastante inferior o superior. De todo el PEM, a las licencias les corresponderá entre el 8% y el 10% del coste final. 

Pasos para convertir un garaje en una vivienda

• Verificar la viabilidad de la reforma

  No siempre es posible reformar un garaje para convertirlo en una vivienda. Hay una serie de normativas que regulan los cambios de uso e indican cuándo son viables y cuándo no. Estas normas son:

  • Plan General de Urbanismo del Ayuntamiento: indica los requisitos en cuanto a la densidad de viviendas que tolera cada edificio, el número de plantas y la superficie construida máxima. Si el garaje pertenece a un edificio de viviendas y el plan indica que este ya ha alcanzado el máximo permitido, no se podrá realizar el cambio de uso. Estos planes varían de unos Ayuntamientos a otros, por lo que es necesario consultarlos antes. Para ello es posible pedir cita en la Oficina de Servicios Técnicos del propio ayuntamiento o contratar los servicios de un arquitecto para agilizar el trámite.

  • Código Técnico de Edificación (CTE): indica las condiciones de accesibilidad y salubridad necesarias para poder convertir el garaje en vivienda. En general, el código estipula que el inmueble debe tener una superficie útil mínima de 25 m² para hacer un estudio, y de 38 m² para una vivienda no diáfana. La altura del techo debe ser de 2,5 m en el 75% del espacio y de 2,2 m en el resto de la vivienda. EL CTE también impone una serie de restricciones relativas a la iluminación natural, la ventilación y las estancias: el baño, por ejemplo, debe estar separado mediante un tabique y una puerta del resto de la casa.

• Planificar el proceso de reforma y solicitar los permisos

  Si el cambio de garaje a vivienda es viable, a continuación habrá que contratar los servicios de un arquitecto, arquitecto técnico o empresa para solicitar los permisos necesarios: la licencia de cambio de uso y la licencia de obra mayor. Para ello, el profesional deberá diseñar un proyecto acorde al cambio de uso y establecer un Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

• Trabajos de acondicionamiento del garaje 

  Tras la concesión de las licencias, durante un tiempo se deberán realizar los trabajos necesarios. Dependiendo de lo que se desee (convertir un garaje en un loft, en un dormitorio, en un estudio o en una vivienda convencional), el proceso será más o menos complejo y largo. Como mínimo, será necesario impermeabilizar y aislar paredes y techos, añadir o cambiar puertas y ventanas, acondicionar los suelos y crear una cocina y un baño.

• Solicitud de permiso de primera ocupación 

  Esta licencia se solicita una vez terminada la reforma. Se firma ante notario y certifica que el inmueble es apto para su uso y no presenta riesgos a los habitantes. Una vez firmada, la licencia certificará la vivienda como nueva. Para obtenerla, antes hay que pasar una revisión final de la obra, obtener el acta de finalización de obra firmada por los intervinientes, obtener el certificado final de obras a cargo de los arquitectos y Colegios Profesionales. Es entonces cuando se solicita, presentando la documentación y pagando las tasas en el Ayuntamiento. 

• Trámites ante notario y oficina de Registro de la Propiedad

  El último paso para transformar un garaje en vivienda es realizar el cambio de escrituras y el comunicado de variación catastral, trámites que se realizan en el Registro de la Propiedad.