En esta guía
- Precios de convertir un garaje en una vivienda
- ¿Cuánto cuesta convertir un garaje en vivienda?
- Información útil
- Normativa y permisos para convertir un garaje en vivienda
- Cómo convertir un garaje en una vivienda
- Dudas que resolver antes de tramitar el cambio de garaje en vivienda
- Vivir en un garaje, ¿es legal?
- Requisitos para poder convertir un garaje en una habitación o vivienda
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| Tipo de trabajo | Precio | M² |
| Cédula de habitabilidad para convertir garaje en vivienda | 1.500 € | 100 m² |
| Reformar garaje y convertir garaje en vivienda | 60.000 € | 100 m² |
| Reformar garaje y convertirlo en habitación | 12.000 € | 20 m² |
| Reformar instalaciones y convertir garaje en vivienda | 72.000 € | 100 m² |
| Reformar garaje y convertir garaje en loft | 80.000 € | 120 m² |
¿Cómo obtenemos los precios?
¿Cuánto cuesta convertir un garaje en vivienda?
Precio de convertir un garaje en vivienda
El precio de convertir un garaje en vivienda se sitúa entre 500 €/m² y 1.000 €/m² en la gran mayoría de los casos. El presupuesto dependerá de la magnitud de las obras de adecuación que sea necesario realizar, desde llevar instalaciones de fontanería o electricidad a aislamiento o trabajos de albañilería.
Teniendo en cuenta que la superficie mínima habitable que exigen de media las comunidades es de 30 m², convertir un garaje en vivienda de estas dimensiones costaría, a partir de, 22.500 €. Ese precio, sin embargo, podría incrementarse según los acabados.
Cuánto cuesta hacer un loft en un garaje
El precio de hacer un loft en un garaje es de unos 700 €/m² de media. Este tipo de vivienda tiene la característica de que apenas están compartimentadas, por lo que las obras de adaptación son menos exigentes.
Sin embargo, a pesar de la ausencia de tabiques, sí es imprescindible realizar los trabajos de adecuación en lo que a instalaciones y criterios de habitabilidad se refiere. Significa que convertir un garaje de 70 m² en un loft puede costar a partir de 50.000 €.
Información útil
Transformar un garaje en vivienda puede costar desde unos 2.500 € si se quiere convertir en una habitación, hasta unos 30.000 € en adelante para una vivienda de 60 m² y con calidades medias. De este precio hay que destinar entre un 8% y un 10% a la solicitud y tramitación de licencias.
- Varios meses
- Dificultad: Alta
Normativa y permisos para convertir un garaje en vivienda
Convertir un garaje en vivienda es posible y, de hecho, es una alternativa cada vez más habitual por la escasez de oferta en el mercado inmobiliario. Sin embargo, es un proceso complejo que requiere de una evaluación previa exhaustiva, ya que no siempre es posible realizar el cambio.
El consejo es solicitar los servicios de profesionales experimentados y conocedores de las diferentes normativas aplicables para evitar problemas que impidan materializar el proyecto. Si es posible, además, será necesario seguir una serie de pasos y superar unos trámites que pueden llevar un tiempo.
Normativa aplicable
La normativa aplicable para poder convertir un garaje en vivienda se resume en dos apartados:
- Código Técnico de la Edificación: establece las exigencias mínimas que se deben cumplir en cuestiones de seguridad y habitabilidad. Estas pueden ser reguladas por comunidades autónomas y ayuntamientos aumentando las exigencias.
- Normativas urbanísticas de la comunidad autónoma y del ayuntamiento: pueden diferir en las exigencias, de modo que es necesario considerarlas. En algunos casos, además, tienen en cuenta el nivel de densidad urbana de cada zona para conceder las licencias.
Características para convertir el garaje en vivienda
A pesar de las diferencia de lo que cada comunidad o ayuntamiento pueda considerar como habitable, en líneas generales se pueden indicar algunos requisitos básicos:
- Fachada abierta al exterior para facilitar ventilación e iluminación: es una característica que los garajes, por su función, cumple, pero algunos ayuntamientos exigen unas medidas mínimas. Además, habitaciones y espacios comunes deben tener ventilación natural directa.
- Dimensiones y altura mínimas: por lo general, la superficie no puede ser inferior a 36 m² ni la altura de los techos inferior a 2,5 m o 2,2 m en cocina, baño y espacios de circulación.
- Estancias: la forma de compartimentar es libre, pero el baño debe estar aislado del resto de la vivienda. Sala de estar, comedor y cocina no deben tener menos de 20 m² y la habitación más pequeña no puede tener menos de 6 m².
Debe cumplir con las exigencias de accesibilidad.
Permisos y licencias para construir una vivienda en un garaje
Para poder transformar un garaje en vivienda es necesario dar tres pasos administrativos:
- Cambio de uso: la solicitud se debe presentar ante los servicios urbanísticos de la localidad. Para ello se debe acompañar de un proyecto técnico redactado por un profesional competente y visado por el Colegio de Arquitectos.
- Licencia de obra: admitido el cambio de uso, lo siguiente será solicitar licencia de obra. El tipo de licencia que exige cada Ayuntamiento puede variar ligeramente, por lo que es aconsejable consultarlo. En cualquier caso, la solicitud debe acompañarse del proyecto de reforma realizado por un profesional cualificado.
- Licencia de primera ocupación: certifica que la nueva vivienda cumple con todos los requisitos legales. Es importante dar todos los pasos anteriores, puesto que las normativas urbanísticas pueden variar de unos municipios a otros y, si la nueva vivienda no cumple con las dimensiones mínimas no se daría la licencia, imprescindible para contratar los suministros básicos.
Cómo convertir un garaje en una vivienda
Verificar la viabilidad de la reforma
No siempre es posible reformar un garaje para convertirlo en una vivienda. Hay una serie de normativas que regulan los cambios de uso e indican cuándo son viables y cuándo no. Estas normas son:
Plan General de Urbanismo del Ayuntamiento: indica los requisitos en cuanto a la densidad de viviendas que tolera cada edificio, el número de plantas y la superficie construida máxima. Si el garaje pertenece a un edificio de viviendas y el plan indica que este ya ha alcanzado el máximo permitido, no se podrá realizar el cambio de uso. Estos planes varían de unos Ayuntamientos a otros, por lo que es necesario consultarlos antes. Para ello es posible pedir cita en la Oficina de Servicios Técnicos del propio ayuntamiento o contratar los servicios de un arquitecto para agilizar el trámite.
Código Técnico de Edificación (CTE): indica las condiciones de accesibilidad y salubridad necesarias para poder convertir el garaje en vivienda. En general, el código estipula que el inmueble debe tener una superficie útil mínima de 25 m² para hacer un estudio, y de 38 m² para una vivienda no diáfana. La altura del techo debe ser de 2,5 m en el 75% del espacio y de 2,2 m en el resto de la vivienda. EL CTE también impone una serie de restricciones relativas a la iluminación natural, la ventilación y las estancias: el baño, por ejemplo, debe estar separado mediante un tabique y una puerta del resto de la casa.
Planificar el proceso de reforma y solicitar los permisos
Si el cambio de garaje a vivienda es viable, a continuación habrá que contratar los servicios de un arquitecto, arquitecto técnico o empresa para solicitar los permisos necesarios: la licencia de cambio de uso y la licencia de obra mayor. Para ello, el profesional deberá diseñar un proyecto acorde al cambio de uso y establecer un Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
Trabajos de acondicionamiento del garaje
Tras la concesión de las licencias, durante un tiempo se deberán realizar los trabajos necesarios. Dependiendo de lo que se desee (convertir un garaje en un loft, en un dormitorio, en un estudio o en una vivienda convencional), el proceso será más o menos complejo y largo. Como mínimo, será necesario impermeabilizar y aislar paredes y techos, añadir o cambiar puertas y ventanas, acondicionar los suelos y crear una cocina y un baño.
Solicitud de permiso de primera ocupación
Esta licencia se solicita una vez terminada la reforma. Se firma ante notario y certifica que el inmueble es apto para su uso y no presenta riesgos a los habitantes. Una vez firmada, la licencia certificará la vivienda como nueva. Para obtenerla, antes hay que pasar una revisión final de la obra, obtener el acta de finalización de obra firmada por los intervinientes, obtener el certificado final de obras a cargo de los arquitectos y Colegios Profesionales. Es entonces cuando se solicita, presentando la documentación y pagando las tasas en el Ayuntamiento.
Trámites ante notario y oficina de Registro de la Propiedad
El último paso para transformar un garaje en vivienda es realizar el cambio de escrituras y el comunicado de variación catastral, trámites que se realizan en el Registro de la Propiedad.
Dudas que resolver antes de tramitar el cambio de garaje en vivienda
¿Por qué motivos se puede denegar el cambio de uso?
Se puede denegar el cambio de uso de garaje a vivienda si no se cumplen los requisitos del Plan General de Urbanismo del Ayuntamiento y/o los del CTE. Además, el inmueble debe cumplir lo requerido en dos leyes: la Ley de Habitabilidad 141/2012 para vivienda nueva (Anexo I) y la Ley de Accesibilidad DB SUA 9. Por otra parte, en el caso de que las reformas necesarias para acondicionar el garaje de manera que cumpla lo requerido por la ley no se pudieran realizar (por ejemplo, en edificios con varias plantas, cuando la fachada mínima o la configuración de patios no puedan adecuarse a la normativa sin cambiar totalmente el edificio), se emitirá un informe de no viabilidad y no será posible cambiar el uso.
¿Se necesitan permisos para transformar un garaje en una habitación?
Lo más habitual es que haya que solicitar una licencia de obra menor o mayor, según el caso. Si la vivienda pertenece a una comunidad (por ejemplo, una urbanización de casas unifamiliares), habrá que contar con la aprobación de la junta de propietarios.
Vivir en un garaje, ¿es legal?
Un garaje no tiene la condición de superficie habitable, por lo tanto, no es legal vivir en este tipo de espacios. Hay que recordar que se trata de recintos diseñados para albergar vehículos y que no cuentan con las instalaciones básicas, y en muchos casos tampoco las dimensiones, que el Código Técnico de la Edificación (CTE) considera aceptables para que pueda considerarse como habitable.
Para poder vivir en un garaje es necesario solicitar un cambio de uso del mismo. Solo si se concede porque cumple unas condiciones mínimas marcadas por la normativa, se podrá transformar en vivienda y legalizar como tal.
Transformar el garaje en vivienda, en cualquier caso, no es un proceso posible en todas las ocasiones por aspectos como las normas urbanísticas de la localidad, el coste de la obra de acondicionamiento o el permiso de los vecinos si es necesario alterar un elemento común, como puede ser la fachada.
Requisitos para poder convertir un garaje en una habitación o vivienda
La inversión necesaria para convertir un garaje en vivienda depende de varios factores. Según el tamaño del garaje, las licencias a solicitar y las condiciones en las que se encuentre. A continuación se listan las partidas de presupuesto calculadas para transformar un garaje de 60 m² situado en la Comunidad de Madrid:
- Honorarios de profesionales: en la primera fase se debe contar con un arquitecto, que realizará los estudios de viabilidad, el proyecto y la solicitud de las licencias. Como media, a este profesional le corresponde un 7% - 8% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material de la obra). El notario y el registrador que aprueben el cambio de uso obtienen aproximadamente un 0,5% del valor final de la vivienda, mientras que a los profesionales que realicen los trabajos de acondicionamiento les corresponderá un 35 % - 40% del PEM en concepto de mano de obra.
- Proyecto de obra mayor: el precio del proyecto de obra mayor (sobre un PEM de 30.000 €) rondará los 2.400 €.
- Licencia urbanística de obra mayor con cambio de uso: el precio medio está en unos 400 €.
- Tasa de certificado energético: precio medio de 20 €.
- Tasa de cédula de habitabilidad: el coste medio de su tramitación está en unos 150 €.
- Informe de idoneidad técnica: precio medio de 300 € - 400 €.
- Cambio de escrituras y comunicado de variación catastral: los precios dependen del coste del inmueble, pero podemos calcular unos 1.000 € en total.
